Auch wenn der Vermieter die Stilllegung des Müllschluckers nicht zu vertreten hatte

20.07.2016 (GE 13/2016, S. 825) Ein Vermieter kann die Miete nicht nach §559 BGB erhöhen, nachdem er wegen Schließung der Müllschlucker die Müllplätze erweitert und Recyclingsammelstellen errichtet hat.

Der Fall: Der Vermieter kündigte als Modernisierungsmaßnahmen die Schließung der Müllabwurfanlage mit damit verbundener Erweiterung der Müllplätze und die Errichtung von Recyclingsammelstellen an. Anschließend erhöhte er die Miete nach § 559 BGB um 4,70 €. Dagegen wehrte sich der Mieter mit einer Feststellungsklage.

Das Urteil: Das AG Neukölln gab der Klage statt. Bei der Maßnahme handele es sich nicht um eine Modernisierung nach § 555b Nr. 1, 3, 4, 5 oder 6 BGB, so dass die Miete nicht nach § 559 Abs. 1 BGB habe erhöht werden können. Die Maßnahmen führten dazu, dass die vom Vermieter geschuldete vertragsgemäße Leistung verringert werde. Das setze eine Vereinbarung mit dem Mieter über die Änderung der nach § 535 Abs. 1 BGB geschuldeten Vermieterpflichten voraus. Die Regelung in § 555b Nr. 1 BGB werde hier durch § 535 Abs. 1 BGB verdrängt. Ob der Mieter einer solchen Vertragsänderung zustimmen müsse, sei nach § 242 BGB zu beurteilen. In diesem Rahmen sei auch über eine Reduzierung der Miete zu entscheiden. Die Anwendung der Modernisierungsregeln komme nicht in Betracht. Das zeige im Übrigen auch die Regelung in § 46 Abs. 3 Satz 4 BauO Bln, wonach Abfallschächte nicht errichtet werden dürften und bestehende Schächte außer Betrieb zu nehmen seien. Ob derartige eventuelle Änderungen beim Weiterbetrieb der vorhandenen Abfallschächte eine Mieterhöhung nach § 559 BGB rechtfertigten, bedürfe keiner Entscheidung, zeige aber, dass auch § 555 Nr. 6 BGB nicht anwendbar wäre, wenn man nicht der Auffassung sei, dass es sich insoweit ohnehin um eine Vertragsänderung wegen der Änderung der gemieteten Sache und nicht um eine Modernisierung handele. Schließlich werde auch vom AG Köpenick (GE 2006, 917) bei der Prüfung eines Duldungsanspruchs des Vermieters aufgeführt, dass es sich bei der Stilllegung einer Müllabwurfanlage nicht um eine Modernisierung handele, sondern derartige Ansprüche im Rahmen der bestehenden vertraglichen Regelungen auch unter Berücksichtigung des KrW/AbfG zu prüfen seien.
Die Berufung wurde zugelassen; es ist nicht ersichtlich, ob sie auch eingelegt worden ist.

Anmerkung: Es fällt nicht leicht, den Gedankengang des AG Neukölln nachzuvollziehen. Immerhin wird ausdrücklich die Regelung zur Abschaffung von Müllschluckern in der Bauordnung Berlin angeführt. Daraus ergibt sich recht klar, dass es sich bei den hier in Rede stehenden Maßnahmen des Vermieters um nicht von diesem zu vertretende Maßnahmen handelt. Es sind nämlich bauliche Veränderungen im Sinne von § 555b Nr. 6 BGB, die zu einer Mieterhöhung nach § 559 Abs. 1 BGB berechtigen. Aus den zitierten Urteilen des AG Köpenick ergibt sich nur, dass dieses Gericht jedenfalls (richtig) die Meinung vertritt, die bisherigen Müllschlucker gehören nicht zur gemieteten Sache, es sei lediglich gestattet gewesen, diese Einrichtung zu nutzen. Der Ausflug zu § 535 BGB ist also nicht gerechtfertigt.

Den Wortlaut des Urteils finden Sie in GE 2016, Seite 868 und in unserer Datenbank)

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