Recht → Miet- & Zivilrecht
Eingeschränkte Minderung wegen Lärmbelästigung
Shisha-Bar in der in der Innenstadt
17.06.2016 Der Mieter einer Wohnung in der Stadt muss damit rechnen, dass es im weiteren und näheren Umfeld seiner Wohnung zu Veränderungen kommt, die sich auf die Mietsache nachteilig auswirken können.
Der Fall: Der Mieter einer Wohnung in der Rheinstraße in Berlin-Schöneberg minderte die Miete wegen Geräuschbelästigung (Lärm durch Belüftungsanlage einer nahe gelegenen Shisha-Bar und Lärmbelästigung durch den Barbetrieb). Der Vermieter klagte die Mietrückstände ein. Beim Amtsgericht hatte er nur teilweise Erfolg, weshalb er in die Berufung ging.
Das Urteil: Das LG Berlin, ZK 63, änderte das angegriffene Urteil teilweise ab. Der Einwand des Vermieters, das unstreitig vorhandene Geräusch der Belüftungsanlage sei mangels Beschaffenheitsvereinbarung hinzunehmen, gehe fehl. Auch ohne Beschaffenheitsvereinbarung schulde der Vermieter die Einhaltung öffentlich-rechtlicher Bestimmungen. Bei der TA-Lärm handele es sich um eine solche. Unzutreffend rüge der Vermieter, dass das Amtsgericht grundsätzlich gehindert gewesen sei, für diesen Mangel eine Minderung von 20 % zuzuerkennen, weil der Mieter selbst nur 13 % veranschlagt habe. Die konkrete Minderung trete von Gesetzes wegen ein und sei von einer Einschätzung des Mieters unabhängig. Gleichwohl erscheine die durch das Amtsgericht angenommene Minderungsquote für die aus der lauten Belüftungsanlage folgende Gebrauchsbeeinträchtigung unangemessen hoch. Die Kammer schätze die Beeinträchtigung auf 10 %. Dabei sei zu berücksichtigen, dass lediglich im Schlafzimmer die Richtwerte der TA-Lärm überschritten seien.
Dem Mieter stehe jedoch im streitgegenständlichen Zeitraum kein weitergehendes Minderungsrecht zu. Insbesondere ergebe sich ein solches nicht aus etwaigen, mit
dem Betrieb der Shisha-Lounge einhergehenden anderen Geräuschs- und Geruchsimmissionen. In diesem Zusammenhang fehle es bereits an konkretem Vortrag zur Beeinträchtigung des Mietgebrauchs. Erforderlich sei, dass der Mieter zur Darlegung wiederkehrender Beeinträchtigungen des Mietgebrauchs eine Beschreibung abgebe, aus der sich ergebe, um welche Art der Beeinträchtigung in welcher Lautstärke es sich handele, zu welchen Tageszeiten und über welche Zeitdauer diese vorliege. Zu der Art der Beeinträchtigung hätte der Mieter nichts vorgetragen. Jedenfalls stelle aber der von der Bar ausgehende Lärm im vorliegenden Fall keinen Mangel dar. Der Mieter einer Wohnung in der Innenstadt habe damit zu rechnen, dass es im weiteren und näheren Umfeld seiner Wohnung – etwa durch Neubau, Umbau oder Sanierung von Gebäuden, Straßen o. Ä., durch Wechsel oder Zuzug von neuen (gewerbetreibenden) Nachbarn etc. – zu Veränderungen komme, die sich auf die Mietsache nachteilig auswirken könnten. Die Rheinstraße, in der die streitgegenständliche Wohnung gelegen sei, sei eine innerstädtische Hauptstraße. Kurz nach dem Haus, in dem sich die Wohnung befindet, beginne die große durch Gewerbe geprägte Einkaufsstraße, die Schlossstraße. Dort befänden sich – wie auch an dem Ende der Straße, in der die Wohnung liege – gerichtsbekannt nahezu lückenlos im Erdgeschoss Gewerbe, von welchem Immissionen ausgingen. Unstreitig sei auch bei Abschluss des Mietvertrages im Erdgeschoss des streitgegenständlichen Hauses ein anderer Gewerbebetrieb vorhanden gewesen.
Eine Gesundheitsgefährdung durch den Shisha-Dampf im Freien sei nicht anzunehmen und werde von dem Mieter auch gar nicht geltend gemacht.
Den Wortlaut des Urteils finden Sie in GE 2016, Seite 729 und in unserer Datenbank)
Das Urteil: Das LG Berlin, ZK 63, änderte das angegriffene Urteil teilweise ab. Der Einwand des Vermieters, das unstreitig vorhandene Geräusch der Belüftungsanlage sei mangels Beschaffenheitsvereinbarung hinzunehmen, gehe fehl. Auch ohne Beschaffenheitsvereinbarung schulde der Vermieter die Einhaltung öffentlich-rechtlicher Bestimmungen. Bei der TA-Lärm handele es sich um eine solche. Unzutreffend rüge der Vermieter, dass das Amtsgericht grundsätzlich gehindert gewesen sei, für diesen Mangel eine Minderung von 20 % zuzuerkennen, weil der Mieter selbst nur 13 % veranschlagt habe. Die konkrete Minderung trete von Gesetzes wegen ein und sei von einer Einschätzung des Mieters unabhängig. Gleichwohl erscheine die durch das Amtsgericht angenommene Minderungsquote für die aus der lauten Belüftungsanlage folgende Gebrauchsbeeinträchtigung unangemessen hoch. Die Kammer schätze die Beeinträchtigung auf 10 %. Dabei sei zu berücksichtigen, dass lediglich im Schlafzimmer die Richtwerte der TA-Lärm überschritten seien.
Dem Mieter stehe jedoch im streitgegenständlichen Zeitraum kein weitergehendes Minderungsrecht zu. Insbesondere ergebe sich ein solches nicht aus etwaigen, mit
dem Betrieb der Shisha-Lounge einhergehenden anderen Geräuschs- und Geruchsimmissionen. In diesem Zusammenhang fehle es bereits an konkretem Vortrag zur Beeinträchtigung des Mietgebrauchs. Erforderlich sei, dass der Mieter zur Darlegung wiederkehrender Beeinträchtigungen des Mietgebrauchs eine Beschreibung abgebe, aus der sich ergebe, um welche Art der Beeinträchtigung in welcher Lautstärke es sich handele, zu welchen Tageszeiten und über welche Zeitdauer diese vorliege. Zu der Art der Beeinträchtigung hätte der Mieter nichts vorgetragen. Jedenfalls stelle aber der von der Bar ausgehende Lärm im vorliegenden Fall keinen Mangel dar. Der Mieter einer Wohnung in der Innenstadt habe damit zu rechnen, dass es im weiteren und näheren Umfeld seiner Wohnung – etwa durch Neubau, Umbau oder Sanierung von Gebäuden, Straßen o. Ä., durch Wechsel oder Zuzug von neuen (gewerbetreibenden) Nachbarn etc. – zu Veränderungen komme, die sich auf die Mietsache nachteilig auswirken könnten. Die Rheinstraße, in der die streitgegenständliche Wohnung gelegen sei, sei eine innerstädtische Hauptstraße. Kurz nach dem Haus, in dem sich die Wohnung befindet, beginne die große durch Gewerbe geprägte Einkaufsstraße, die Schlossstraße. Dort befänden sich – wie auch an dem Ende der Straße, in der die Wohnung liege – gerichtsbekannt nahezu lückenlos im Erdgeschoss Gewerbe, von welchem Immissionen ausgingen. Unstreitig sei auch bei Abschluss des Mietvertrages im Erdgeschoss des streitgegenständlichen Hauses ein anderer Gewerbebetrieb vorhanden gewesen.
Eine Gesundheitsgefährdung durch den Shisha-Dampf im Freien sei nicht anzunehmen und werde von dem Mieter auch gar nicht geltend gemacht.
Den Wortlaut des Urteils finden Sie in GE 2016, Seite 729 und in unserer Datenbank)
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