Recht → Miet- & Zivilrecht
Unmissverständliche Formulierungen notwendig
Zeitmietvertrag und Mietaufhebungsvertrag
06.06.2016 (GE 10/2016, S. 630) Wenn der Vermieter umfangreiche Modernisierungsarbeiten beabsichtigt, bietet sich der Abschluss eines (echten) Zeitmietvertrages an. Bei einem bestehenden Mietverhältnis kann aber auch ein Mietaufhebungsvertrag in Betracht kommen; das setzt klare Formulierungen voraus, damit nicht auf einmal doch ein – unzulässiger – Zeitmietvertrag vorliegt.
Der Fall: Die beklagten Mieter hatten im Juli 2006 mit den damaligen Wohnungseigentümern einen (unbefristeten) Wohnungsmietvertrag abgeschlossen. Unter dem 15. März 2011 schlossen die ehemaligen Vermieter und die Beklagten einen neuen, mit „Befristeter Wohnungsmietvertrag (Zeitmietvertrag)“ überschriebenen Vertrag ab, in dem es unter § 2 – Mietzeit und ordentliche Kündigung – wie folgt lautet: „a) Das Mietverhältnis beginnt am 1. Juni 2011 und ist befristet bis zum 31. Mai 2012. Es endet mit Ablauf der Befristung, ohne dass es einer vorherigen Kündigung bedarf. Das Mietverhältnis wird aus Gründen der wesentlichen Veränderung der Wohnung wegen umfangsreicher Instandsetzungen und Modernisierungen befristet ...“ Dem Vertrag lag eine „Individualvereinbarung zum Mietvertrag vom 1. Juni 2011“ bei, die
die Duldung von Modernisierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen beinhaltete. Der Abschluss der Verträge war in Abstimmung mit den Klägern erfolgt, die am 1. November 2012 als neue Eigentümer in das Grundbuch eingetragen worden sind. Die Kläger meinen, dass es sich bei den Vereinbarungen um einen Mietaufhebungsvertrag handele, der das Mietverhältnis zum 31. Mai 2012 beendet habe, sodass die Beklagten zur Herausgabe der Mieträume verpflichtet seien.
Das Urteil: Das AG Pankow/Weißensee wies die Klage ab, weil es sich bei dem Vertrag vom 15. März 2011 nicht um einen Mietaufhebungsvertrag gehandelt habe. Schon die Überschrift des Vertrages spreche gegen die Annahme eines Aufhebungsvertrages; hinzukomme, dass der Vertrag auf neun Seiten und unter 19 Paragraphen sämtliche Bestandteile eines Mietvertrages enthalte anstelle einer bloßen Bezugnahme auf den Vertrag von 2006, der durch eine einfache Zusatzvereinbarung hätte aufgehoben werden können. Die Vereinbarung vom 15. März 2011 sei als Abschluss eines neuen Mietvertrages zu werten, der anstelle des Vertragesvon2006tretensollte.DerVertrag erfülle jedoch nicht die Voraussetzungen für eine wirksame Befristung nach § 575 Abs. 1 Ziff. 2 BGB, weil der Befristungsgrund, nämlich Art und Umfang der beabsichtigten Modernisierungsmaßnahmen, nicht so genau angegeben worden seien, dass den Beklagten eine Einschätzung, ob sie zu deren Duldung verpflichtet seien, möglich gewesen sei. Weil die Befristung unwirksam sei, liege ein – neuer – unbefristeter Mietvertrag vor, sodass Herausgabe nicht verlangt werden könne.
Anmerkung der Redaktion: Die Berufung ist durch Urteil des LG Berlin vom 12. Februar 2016 - 63 S 139/15 - (Wortlaut in GEV-Datenbank) zurückgewiesen worden.
Den Wortlaut des Urteils finden Sie in GE 2016, Seite 657 und in unserer Datenbank)
die Duldung von Modernisierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen beinhaltete. Der Abschluss der Verträge war in Abstimmung mit den Klägern erfolgt, die am 1. November 2012 als neue Eigentümer in das Grundbuch eingetragen worden sind. Die Kläger meinen, dass es sich bei den Vereinbarungen um einen Mietaufhebungsvertrag handele, der das Mietverhältnis zum 31. Mai 2012 beendet habe, sodass die Beklagten zur Herausgabe der Mieträume verpflichtet seien.
Das Urteil: Das AG Pankow/Weißensee wies die Klage ab, weil es sich bei dem Vertrag vom 15. März 2011 nicht um einen Mietaufhebungsvertrag gehandelt habe. Schon die Überschrift des Vertrages spreche gegen die Annahme eines Aufhebungsvertrages; hinzukomme, dass der Vertrag auf neun Seiten und unter 19 Paragraphen sämtliche Bestandteile eines Mietvertrages enthalte anstelle einer bloßen Bezugnahme auf den Vertrag von 2006, der durch eine einfache Zusatzvereinbarung hätte aufgehoben werden können. Die Vereinbarung vom 15. März 2011 sei als Abschluss eines neuen Mietvertrages zu werten, der anstelle des Vertragesvon2006tretensollte.DerVertrag erfülle jedoch nicht die Voraussetzungen für eine wirksame Befristung nach § 575 Abs. 1 Ziff. 2 BGB, weil der Befristungsgrund, nämlich Art und Umfang der beabsichtigten Modernisierungsmaßnahmen, nicht so genau angegeben worden seien, dass den Beklagten eine Einschätzung, ob sie zu deren Duldung verpflichtet seien, möglich gewesen sei. Weil die Befristung unwirksam sei, liege ein – neuer – unbefristeter Mietvertrag vor, sodass Herausgabe nicht verlangt werden könne.
Anmerkung der Redaktion: Die Berufung ist durch Urteil des LG Berlin vom 12. Februar 2016 - 63 S 139/15 - (Wortlaut in GEV-Datenbank) zurückgewiesen worden.
Den Wortlaut des Urteils finden Sie in GE 2016, Seite 657 und in unserer Datenbank)
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