Recht → Miet- & Zivilrecht
Der Beschwerdewert ist ohne Nebenkosten zu berechnen
Klage auf Räumung
03.06.2016 (GE 10/2016, S. 628) Der Wert der Beschwer in einem Wohnraumräumungsstreit beträgt bei Mietverhältnissen auf unbestimmte Zeit die dreieinhalbfache Jahresnettomiete. Nebenkosten wie die monatlichen Betriebskostenvorauszahlungen erhöhen den Beschwerdewert nicht, so der BGH.
Der Fall: Ein Mieter wurde zur Räumung seiner Wohnung verurteilt. Revision hatte das LG nicht zugelassen, weshalb der Mieter sich mit der Nichtzulassungsbeschwerde an den BGH wandte, der das Rechtsmittel für unzulässig hielt, weil die Beschwer von über 20.000 € nicht erreicht sei, denn die betrage angesichts der vereinbarten Nettomiete von monatlich 405,71 € (nur) 17.039,82 € (42 Monate x 405,71 €). Der Mieter hatte eingewandt, auch die monatlichen Betriebskostenvorauszahlungen in Höhe von 112,48 € seien einzubeziehen. Dem folgte der BGH nicht.
Der Beschluss: Nach der ständigen Rechtsprechung des VIII. Senats bestimme sich der Wert der Beschwer in einer Streitigkeit über die Räumung von Wohnraum gemäß §§ 8, 9 ZPO nach dem dreieinhalbfachen Jahreswert der Nettomiete, wenn es sich – wie hier – um ein Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit handele. Die monatlichen Betriebskostenvorauszahlungen erhöhten den Beschwerdewert nicht. Denn für die Wertbemessung komme es auf das für die Gebrauchsüberlassung zu zahlende Entgelt an. Dazu zählten vereinbarte Vorauszahlungen auf Nebenkosten nicht. Deren Vereinbarung regele vielmehr lediglich die Zahlungsweise für außerhalb des geschuldeten Entgelts anfallende zusätzliche, ganz überwiegend vom jeweiligen Verbrauch abhängige Leistungen, die im Verkehr nicht als Entgelt für die Gebrauchsüberlassung angesehen würden. Vorschüsse gäben auch keinen Aufschluss darüber, welche Beträge der Mieter nach Abrechnung tatsächlich schulde.
In einem unter demselben Aktenzeichen ergangenen Beschluss vom 1. März 2016 wies der BGH ein weiteres Rechtsmittel – eine Anhörungsrüge – des Mieters zurück, der meinte, bei der vereinbarten Miete habe es sich nicht um eine Kaltmiete nebst Betriebskostenvorauszahlung, sondern um eine einheitliche Warmmiete gehandelt, was er – aktenkundig – schon in den Ausgangsinstanzen vorgetragen habe. Entscheidend für die Bewertung der Beschwer einer Nichtzulassungsbeschwerde, so der BGH, sei der Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung vor dem Berufungsgericht, und zwar nach Maßgabe dessen, was die Parteien zu diesem Zeitpunkt an Angaben zum Wert gemacht hätten.
Im Nichtzulassungsbeschwerdeverfahren könne man sich dann nicht auf abweichende Angaben berufen, um darüber die Wertgrenze von 20.000 € zu überschreiten. Das Landgericht habe im angefochtenen Urteil festgestellt, dass sich die zwischen den Parteien vereinbarte Miete aus einer Grundmiete und einer Nebenkostenvorauszahlung zusammensetze. Sofern sich aus den Prozessakten ergebe, dass der Mieter etwas anderes zur Mietstruktur vorgebracht habe, hätte er den Tatbestand des Berufungsurteils berichtigen lassen müssen.
Den Wortlaut des Urteils finden Sie in GE 2016, Seite 650 und in unserer Datenbank)
Der Beschluss: Nach der ständigen Rechtsprechung des VIII. Senats bestimme sich der Wert der Beschwer in einer Streitigkeit über die Räumung von Wohnraum gemäß §§ 8, 9 ZPO nach dem dreieinhalbfachen Jahreswert der Nettomiete, wenn es sich – wie hier – um ein Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit handele. Die monatlichen Betriebskostenvorauszahlungen erhöhten den Beschwerdewert nicht. Denn für die Wertbemessung komme es auf das für die Gebrauchsüberlassung zu zahlende Entgelt an. Dazu zählten vereinbarte Vorauszahlungen auf Nebenkosten nicht. Deren Vereinbarung regele vielmehr lediglich die Zahlungsweise für außerhalb des geschuldeten Entgelts anfallende zusätzliche, ganz überwiegend vom jeweiligen Verbrauch abhängige Leistungen, die im Verkehr nicht als Entgelt für die Gebrauchsüberlassung angesehen würden. Vorschüsse gäben auch keinen Aufschluss darüber, welche Beträge der Mieter nach Abrechnung tatsächlich schulde.
In einem unter demselben Aktenzeichen ergangenen Beschluss vom 1. März 2016 wies der BGH ein weiteres Rechtsmittel – eine Anhörungsrüge – des Mieters zurück, der meinte, bei der vereinbarten Miete habe es sich nicht um eine Kaltmiete nebst Betriebskostenvorauszahlung, sondern um eine einheitliche Warmmiete gehandelt, was er – aktenkundig – schon in den Ausgangsinstanzen vorgetragen habe. Entscheidend für die Bewertung der Beschwer einer Nichtzulassungsbeschwerde, so der BGH, sei der Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung vor dem Berufungsgericht, und zwar nach Maßgabe dessen, was die Parteien zu diesem Zeitpunkt an Angaben zum Wert gemacht hätten.
Im Nichtzulassungsbeschwerdeverfahren könne man sich dann nicht auf abweichende Angaben berufen, um darüber die Wertgrenze von 20.000 € zu überschreiten. Das Landgericht habe im angefochtenen Urteil festgestellt, dass sich die zwischen den Parteien vereinbarte Miete aus einer Grundmiete und einer Nebenkostenvorauszahlung zusammensetze. Sofern sich aus den Prozessakten ergebe, dass der Mieter etwas anderes zur Mietstruktur vorgebracht habe, hätte er den Tatbestand des Berufungsurteils berichtigen lassen müssen.
Den Wortlaut des Urteils finden Sie in GE 2016, Seite 650 und in unserer Datenbank)
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