Recht → Miet- & Zivilrecht
Beweis für anfängliche Renovierungsbedürftigkeit
Anstrich der Scheuerleisten gehört zu den Schönheitsreparaturen
16.05.2016 (GE 09/2016, S. 557) Beruft sich der Mieter gegenüber dem Anspruch des Vermieters auf Durchführung von oder auf Schadensersatz wegen unterlassener Schönheitsreparaturen darauf, dass die überlassene Wohnung unrenoviert oder renovierungsbedürftig war, trägt er dafür die volle Beweislast. Dass Malerarbeiten ein halbes Jahr vor Einzug des Mieters durchgeführt wurden, bedeutet nicht, dass die Wohnung bei Einzug bereits wieder renovierungsbedürftig war. Der Anstrich von Scheuerleisten gehört zu den Schönheitsreparaturen, so das Landgericht Berlin.
Der Fall: Der Mieter verlangte Rückzahlung der geleisteten Mietkaution. Der Vermieter rechnete mit einem Schadensersatzanspruch wegen nicht vorgenommener Schönheitsreparaturen in gleicher Höhe auf. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Die Berufung hatte keinen Erfolg.
Das Urteil: Die Schönheitsreparaturklausel im Mietvertrag sei wirksam, weil sie weder eine Farbvorgabe noch starre Fristen und auch keinen unzulässigen Umfang enthalte. Sie sei auch nicht deshalb unwirksam, weil dem Mieter bei Vertragsbeginn eine unrenovierte oder renovierungsbedürftige Wohnung überlassen worden wäre, denn der Mieter habe das nicht darlegen und beweisen können. Seine pauschalen Behauptungen, die Wohnung sei unrenoviert gewesen und die Heizungen und Türen mangelhaft, genügten nicht. Die von ihm vorgelegten Fotos hätten allenfalls einzelne geringfügige Fehlstellen erkennen lassen, nicht jedoch einen im Rahmen einer Gesamtschau insgesamt renovierungsbedürftigen Zustand.
Der Vermieter habe zudem die Rechnung einer Fachfirma vorgelegt, wonach die Wohnung ein halbes Jahr vor Einzug des Mieters renoviert worden sei; die Echtheit der Rechnung dürfe der Mieter nicht ohne weitere Anhaltspunkte pauschal bestreiten. Außerdem hätten die Parteien bei Überlassung der Wohnung ein Übergabeprotokoll gefertigt und beiderseits unterzeichnet.
Darin sei jeweils angekreuzt worden, dass der Renovierungszustand der Wohnung in Ordnung sei, ebenso der Zustand der Fenster und Türen, und dass Schönheitsreparaturen nicht fällig seien.
Dass die Wohnung ein halbes Jahr vor Einzug des Mieters renoviert worden sei, heiße nicht, dass sie bei Einzug des Mieters bereits renovierungsbedürftig gewesen wäre, weil für die Wirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel die Überlassung einer frisch renovierten Wohnung nicht erforderlich sei. So nebenbei entschied das Landgericht auch eine immer wieder umstrittene Frage: Gehört der Anstrich der Scheuerleisten zu den Schönheitsreparaturen oder nicht? Das Landgericht meint: Ja, denn Scheuerleisten gehören zum Fußboden. Und das Streichen des Fußbodens gehört zu den Schönheitsreparaturen.
(Den Wortlaut des Urteils finden Sie in GE 2016, Seite 592 und in unserer Datenbank)
Das Urteil: Die Schönheitsreparaturklausel im Mietvertrag sei wirksam, weil sie weder eine Farbvorgabe noch starre Fristen und auch keinen unzulässigen Umfang enthalte. Sie sei auch nicht deshalb unwirksam, weil dem Mieter bei Vertragsbeginn eine unrenovierte oder renovierungsbedürftige Wohnung überlassen worden wäre, denn der Mieter habe das nicht darlegen und beweisen können. Seine pauschalen Behauptungen, die Wohnung sei unrenoviert gewesen und die Heizungen und Türen mangelhaft, genügten nicht. Die von ihm vorgelegten Fotos hätten allenfalls einzelne geringfügige Fehlstellen erkennen lassen, nicht jedoch einen im Rahmen einer Gesamtschau insgesamt renovierungsbedürftigen Zustand.
Der Vermieter habe zudem die Rechnung einer Fachfirma vorgelegt, wonach die Wohnung ein halbes Jahr vor Einzug des Mieters renoviert worden sei; die Echtheit der Rechnung dürfe der Mieter nicht ohne weitere Anhaltspunkte pauschal bestreiten. Außerdem hätten die Parteien bei Überlassung der Wohnung ein Übergabeprotokoll gefertigt und beiderseits unterzeichnet.
Darin sei jeweils angekreuzt worden, dass der Renovierungszustand der Wohnung in Ordnung sei, ebenso der Zustand der Fenster und Türen, und dass Schönheitsreparaturen nicht fällig seien.
Dass die Wohnung ein halbes Jahr vor Einzug des Mieters renoviert worden sei, heiße nicht, dass sie bei Einzug des Mieters bereits renovierungsbedürftig gewesen wäre, weil für die Wirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel die Überlassung einer frisch renovierten Wohnung nicht erforderlich sei. So nebenbei entschied das Landgericht auch eine immer wieder umstrittene Frage: Gehört der Anstrich der Scheuerleisten zu den Schönheitsreparaturen oder nicht? Das Landgericht meint: Ja, denn Scheuerleisten gehören zum Fußboden. Und das Streichen des Fußbodens gehört zu den Schönheitsreparaturen.
(Den Wortlaut des Urteils finden Sie in GE 2016, Seite 592 und in unserer Datenbank)
Links:
