Recht → Miet- & Zivilrecht
Unklare Überwälzung der Grundsteuer geht zu Lasten des Vermieters
Allgemeine Geschäftsbedingungen
02.05.2016 (GE 07/2016, S. 428) Ob durch Formularmietvertrag oder individualvertraglich: Zu den umlegbaren Betriebskosten i. S. d. § 556 Abs. 1 Satz 1 BGB gehört auch die Grundsteuer. Erforderlich ist allerdings eine inhaltlich bestimmte und eindeutige Vereinbarung; fehlt es hieran, kann der Vermieter auf Erhöhungsbeträgen „sitzenbleiben“.
Der Fall: Bei Abschluss des Mietvertrages über ein Ladenlokal im März 2007 war das Geschäftshaus in der Innenstadt von Heilbronn noch nicht errichtet. Im Zusammenhang mit den Nebenkosten enthält der von der Klägerin mehrfach verwendete Mietvertrag folgende Regelung: „Die Grundsteuer zahlt die Vermieterin. Erhöhungen gegenüber der bei Übergabe des Objekts erhobenen Grundsteuer tragen die Mieter ...“
Nach Übergabe der Mieträume am 1. Dezember 2008 erfolgte die Eröffnung des Geschäftshauses mit insgesamt vier Mietern am 5. März 2009. Für das Jahr 2009 setzte die Stadt Heilbronn die Grundsteuer durch Bescheid vom 9. Januar 2009 ausgehend von einem Grundsteuermessbetrag für ein unbebautes Grundstück auf 16.029,24 € fest; mit Bescheid vom 11. Januar 2010 wurde die Grundsteuer– nunmehr aufgrund eines Grundsteuermessbetrags für ein bebautes Geschäftsgrundstück – auf 66.998,14 € festgesetzt. Die Klägerin verlangt mit der Klage die Zahlung der nach ihrer Auffassung auf die Beklagte entfallenden Anteile der Grundsteuerdifferenz für die Jahre 2010 und 2011 in Höhe von 45.310,63 €.
Das Urteil: Das LG Heilbronn wies die Klage ab, das OLG Stuttgart gab ihr statt. Die vom BGH zugelassene Revision der Beklagten hatte Erfolg. Die Regelung im Mietvertrag sei unklar, weil nicht eindeutig ersichtlich sei, ob für den Fall der Neufestsetzung der Grundsteuer aufgrund der Bebauung und Vermietbarkeit des Grundstücks eine Umlegung der hieraus folgenden Differenzbeträge auf die Mieter zu erfolgen habe. Diese Unklarheit gehe nach § 305 c Abs. 2 BGB zu Lasten der Klägerin, sodass es zur Umlegung der geltend gemachten Grundsteuerbeträge insgesamt an einer vertraglichen Regelung fehle mit der Folge, dass die Klägerin der Beklagten keine Grundsteuer in Rechnung stellen könne.
(Den Wortlaut des Urteils finden Sie in GE 2016, Seite 454 und in unserer Datenbank)
Nach Übergabe der Mieträume am 1. Dezember 2008 erfolgte die Eröffnung des Geschäftshauses mit insgesamt vier Mietern am 5. März 2009. Für das Jahr 2009 setzte die Stadt Heilbronn die Grundsteuer durch Bescheid vom 9. Januar 2009 ausgehend von einem Grundsteuermessbetrag für ein unbebautes Grundstück auf 16.029,24 € fest; mit Bescheid vom 11. Januar 2010 wurde die Grundsteuer– nunmehr aufgrund eines Grundsteuermessbetrags für ein bebautes Geschäftsgrundstück – auf 66.998,14 € festgesetzt. Die Klägerin verlangt mit der Klage die Zahlung der nach ihrer Auffassung auf die Beklagte entfallenden Anteile der Grundsteuerdifferenz für die Jahre 2010 und 2011 in Höhe von 45.310,63 €.
Das Urteil: Das LG Heilbronn wies die Klage ab, das OLG Stuttgart gab ihr statt. Die vom BGH zugelassene Revision der Beklagten hatte Erfolg. Die Regelung im Mietvertrag sei unklar, weil nicht eindeutig ersichtlich sei, ob für den Fall der Neufestsetzung der Grundsteuer aufgrund der Bebauung und Vermietbarkeit des Grundstücks eine Umlegung der hieraus folgenden Differenzbeträge auf die Mieter zu erfolgen habe. Diese Unklarheit gehe nach § 305 c Abs. 2 BGB zu Lasten der Klägerin, sodass es zur Umlegung der geltend gemachten Grundsteuerbeträge insgesamt an einer vertraglichen Regelung fehle mit der Folge, dass die Klägerin der Beklagten keine Grundsteuer in Rechnung stellen könne.
(Den Wortlaut des Urteils finden Sie in GE 2016, Seite 454 und in unserer Datenbank)
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