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Heilungsmöglichkeit bei Zahlungsrückständen
Entziehung des Wohnungseigentums
16.03.2018 (GE 03/2018, S. 166) Stellen wiederholte und langjährige Zahlungsrückstände zugleich einen wichtigen Grund für die Entziehung des Wohnungseigentums dar, kann die Entziehung durch Zahlung der Rückstände nicht abgewendet werden.
Der Fall: Die WEG betreibt die Zwangsversteigerung in das Wohnungseigentum des Klägers. Grundlagen sind Verurteilungen des Klägers im Wege von Zahlungsklagen wegen Wohngeldrückständen bzw. einer Entziehungsklage nach §§ 18, 19 WEG. Mit Zahlungen von knapp 20.000 € beglich der Kläger die rückständigen Wohngelder und Prozesskosten. Wegen der beglichenen Forderungen der WEG erhob der Kläger Vollstreckungsgegenklage gegen die WEG mit dem Ziel, dass auch die Zwangsversteigerung gemäß § 19 Abs. 2 WEG aufgehoben werde. Das AG hat die Klage abgewiesen. Hiergegen die Berufung des Klägers.

Das Urteil: Ohne Erfolg! Nur dann, wenn die Entziehung des Eigentums allein auf rückständigen Zahlungen an die WEG beruht, kann die Zwangsversteigerung des Eigentums durch nachträgliche Zahlung auch noch bis zum Zuschlag an den Ersteigerer (!) abgewendet werden. Anders verhält es sich, wenn der Wohnungseigentümer sich so schwerer Verletzungen der ihm gegenüber anderen Wohnungseigentümern obliegenden Verpflichtungen schuldig gemacht hat, dass diesen die Fortsetzung der Gemeinschaft mit ihm nicht mehr zugemutet werden kann. Diese Unzumutbarkeit kann eben auch auf einer dauernden Nichtzahlung von Wohngeldrückständen beruhen. Abgesehen davon waren unstreitig bis zum Schluss der mündlichen Verhandlung erster Instanz auch noch nicht alle Zahlungsrückstände beglichen.

Anmerkung: Wie im Mietrecht kann der Mieter die auf Zahlungsrückstände gestützte Räumungsklage durch Zahlung der Rückstände auch während des Prozesses noch abwenden. Dies gilt an sich auch bei der Entziehung von Wohnungseigentum, nicht aber, wenn in langjährigen wiederholten Zahlungsrückständen zugleich eine Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Gemeinschaftsverhältnisses vorliegt (BGHZ 170, 369 = NJW 2007, 1353).

Den Wortlaut des Urteils finden Sie in GE 2018, Seite 190 und in unserer Datenbank.
Autor: VRiKG a. D. RA Dr. Lothar Briesemeister AKD Dittert, Südhoff & Partner


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