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Ausbaurecht in der Teilungserklärung
Dachgeschossausbau
29.12.2017 (GE 22/2017, S. 1382) Bereits aus dem in einer Teilungserklärung gewährten Ausbaurecht hinsichtlich des Dachgeschosses folgt, dass der Berechtigte den Ausbau sach- und fachgerecht durchzuführen hat und bei einer fehlerhaften Ausübung des Ausbaurechts auf Schadensersatz haftet.
Der Fall: Ein Wohnungseigentümer durfte nach der Teilungserklärung sein Wohnungseigentum im Dachgeschoss ausbauen. Er ließ dabei eine fehlerhafte Dampfsperre einbringen, die zu einem Schaden am Gemeinschaftseigentum sowie weiteren Ausgaben der WEG in Höhe von ca. 16.000 € führte. Der ausbauende Wohnungseigentümer verweigerte eine Schadensersatzzahlung, weil eine Haftung in der Teilungserklärung nicht ausdrücklich bestimmt worden ist. Das AG wies die Klage der Gemeinschaft auf Schadensersatz ab. Hiergegen Berufung an das LG.

Das Urteil: Mit Erfolg! Nach § 14 Nr. 1 WEG ist der Eigentümer verpflichtet, von dem gemeinschaftlichen Eigentum nur in solcher Weise Gebrauch zu machen, dass dadurch keinem anderen Wohnungseigentümer ein Schaden entsteht. Dies bedeutet, dass der Berechtigte von dem in der Teilungserklärung gewährten Ausbaurecht nur so Gebrauch machen durfte, dass hierdurch kein Schaden am Gemeinschafts- oder dem Sondereigentum der anderen Wohnungseigentümer entsteht. Um dies zu vermeiden, muss der Berechtigte den Ausbau sach- und fachgerecht entsprechend den Regeln der Technik ausführen lassen, weil nur so gewährleistet ist, dass eine übermäßige und damit unzulässige Inanspruchnahme des gemeinschaftlichen Eigentums vermieden wird. Nach dem eingeholten Sachverständigengutachten ist das Gericht davon überzeugt, dass eine fehlerhaft verlegte Dampfsperre die Durchfeuchtungen verursacht hat. Dass der Beklagte fachkundiges Personal beauftragt hat, ändert daran nichts. Denn nach § 280 Abs. 1 BGB haftet er gegenüber der Gemeinschaft auch für das Verschulden der im Rahmen des Ausbaus eingesetzten Erfüllungsgehilfen (Architekten, Handwerker). Zu den Sanierungskosten kommen die Gutachter- und Architektenkosten in Gesamthöhe von 16.196,69 €.

Anmerkung: Vielfach wird im Zusammenhang mit der Ausbauberechtigung auch ausdrücklich bestimmt, dass der Ausbau nur "auf Kosten und Gefahr" des Berechtigten gestattet wird. Oft werden noch weitere Voraussetzungen genannt, etwa dass die Ausbaupläne der Verwaltung zur Prüfung vorgelegt werden müssen. In der vorliegenden Entscheidung hat das LG aber ausgeführt, dass allein schon aufgrund der gesetzlichen Bestimmungen das Ausbaurecht durch eine fehlerhafte Bauplanung oder Bauausführung nicht sachgerecht ausgeübt und deshalb für den daraus entstehenden Schaden gehaftet wird.

Den Wortlaut des Urteils finden Sie in GE 2017, Seite 1416 und in unserer Datenbank
Autor: VRiKG a. D. RA Dr. Lothar Briesemeister AKD Dittert, Südhoff & Partner


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