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Keine Kostenaufteilung nach den Gewerken nötig
Modernisierungsmieterhöhung
05.09.2022 (GE 16/2022, S. 818) Eine Modernisierungsmieterhöhung ist formal ausreichend, wenn der Vermieter die angefallenen Kosten als Gesamtsumme ausweist und einen in den Kosten enthaltenen Instandsetzungsteil quotal beziffert. Eine Aufschlüsselung nach Gewerken ist auch bei umfangreichen Veränderungen nicht erforderlich.
Der Fall: Die Kläger sind Mieter von Wohnungen der Beklagten, die infolge von Modernisierungen die Grundmiete der Kläger erhöhte. Den Mieterhöhungsschreiben war eine als „Kostenzusammenstellung und Berechnung der Mieterhöhung“ bezeichnete Anlage beigefügt. Diese enthielt u. a. Angaben zu den einzelnen Modernisierungsmaßnahmen, die hierfür jeweils angefallenen Gesamtkosten, den jeweils nach Abzug der Instandhaltungskosten verbleibenden umlagefähigen Modernisierungskostenanteil sowie die sich daraus ergebende Berechnung der jeweiligen Mieterhöhung. Die Kläger halten die Mieterhöhungserklärungen aus formellen Gründen für unwirksam. Sie verlangten weitergehende Aufschlüsselung. Das LG hat den Klagen stattgegeben.
Die Urteile: Der BGH verwarf diese Auffassung. Die formellen Hürden für die Mieterhöhungserklärung dürften nicht zu hoch angesetzt werden, denn sonst bestehe die Gefahr, dass der Vermieter eine inhaltlich berechtigte Mieterhöhung nicht durchsetzen könne und ihm der Anreiz zur Durchführung von – vom Gesetzgeber ausdrücklich erwünschten – Modernisierungsmaßnahmen genommen werde.
Es sei ausreichend, wenn der Vermieter in der Mieterhöhungserklärung die für eine bestimmte Modernisierungsmaßnahme angefallenen Kosten als Gesamtsumme ausweise und einen aus seiner Sicht in den Gesamtkosten enthaltenen Instandsetzungsanteil durch die Angabe einer Quote oder eines bezifferten Betrags kenntlich mache. Welchen weiteren Erkenntnisgewinn die vom LG geforderte weitergehende Aufschlüsselung der entstandenen Gesamtkosten nach Gewerken oder vergleichbaren Kriterien dem Mieter vermittele, sei nicht ersichtlich. Zudem habe das LG nicht bedacht, dass dem Mieter zur Klärung verbleibender Unsicherheiten ein Einsichtsrecht zur Verfügung stehe.
BGH, Urteile vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 337/21, 339/21, 361/21
Die Urteile: Der BGH verwarf diese Auffassung. Die formellen Hürden für die Mieterhöhungserklärung dürften nicht zu hoch angesetzt werden, denn sonst bestehe die Gefahr, dass der Vermieter eine inhaltlich berechtigte Mieterhöhung nicht durchsetzen könne und ihm der Anreiz zur Durchführung von – vom Gesetzgeber ausdrücklich erwünschten – Modernisierungsmaßnahmen genommen werde.
Es sei ausreichend, wenn der Vermieter in der Mieterhöhungserklärung die für eine bestimmte Modernisierungsmaßnahme angefallenen Kosten als Gesamtsumme ausweise und einen aus seiner Sicht in den Gesamtkosten enthaltenen Instandsetzungsanteil durch die Angabe einer Quote oder eines bezifferten Betrags kenntlich mache. Welchen weiteren Erkenntnisgewinn die vom LG geforderte weitergehende Aufschlüsselung der entstandenen Gesamtkosten nach Gewerken oder vergleichbaren Kriterien dem Mieter vermittele, sei nicht ersichtlich. Zudem habe das LG nicht bedacht, dass dem Mieter zur Klärung verbleibender Unsicherheiten ein Einsichtsrecht zur Verfügung stehe.
BGH, Urteile vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 337/21, 339/21, 361/21
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