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Ursache in der Bausubstanz reicht aus
Minderung bei Schimmelbefall
15.06.2022 (GE 10/2022, S. 504) Der Mieter, der wegen Schimmelbefall mindern will, muss den Mangel beweisen; alsdann hat der Vermieter nachzuweisen, dass kein Baumangel vorliegt. Das LG Berlin meint, auch wenn kein Baumangel vorliegt, habe der Vermieter sich nicht entlastet, wenn die Ursache für die Schimmelbildung in der Bausubstanz zu sehen ist.
Der Fall: Die Mieterin verlangte Mangelbeseitigung und Minderung wegen Schimmelbefall in der Wohnung. Der Sachverständige stellte fest, dass die Ursache der Schäden eine Kombination aus bauphysikalischen Gegebenheiten der nicht schadhaften Konstruktion und dem Aufstellen von Möbeln an den Außenwänden liege. Ein Baumangel liege nicht vor; nach dem Einbau von Kunststoffthermo­fenstern ohne Zwangsentlüftung hätten diese jedoch eine bessere Wärmedämmung als das Mauerwerk aufgewiesen, so dass sich dort Kondensat niederschlage.

Das Urteil: Das LG Berlin bejahte einen Mietmangel, weil die Eignung zum vertragsgemäßen Gebrauch beeinträchtigt sei. Ein Baumangel müsse nicht vorliegen, es reiche aus, wenn die Ursache in der Bausubstanz zu sehen sei. Die Mieterin müsse deshalb nicht beweisen, dass der Schimmel nicht durch vertragswidriges Heiz- und Lüftungsverhalten entstanden sei.
Anmerkung: Das LG erwähnt nicht die entgegenstehenden Entscheidungen des BGH, die eine Mietminderung wegen Wärmebrücken (Schimmelgefahr) bei Einhaltung des beim Bau der Wohnung üblichen Standards verneinen (GE 2019, 113, 116). Der amtliche Leitsatz dort lautet: „Wärmebrücken in den Außenwänden einer Mietwohnung und eine deshalb – bei unzureichender Lüftung und Heizung – bestehende Gefahr einer Schimmelpilzbildung sind, sofern die Vertragsparteien Vereinbarungen zur Beschaffenheit der Mietsache nicht getroffen haben, nicht als Sachmangel der Wohnung anzusehen, wenn dieser Zustand mit den zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes geltenden Bauvorschriften und technischen Normen in Einklang steht.“
Die Revision hätte daher zugelassen werden müssen, weil das Urteil eben gerade nicht auf der Grundlage der höchstrichterlich entwickelten Maßstäbe beruht.

Den Wortlaut finden Sie in GE 2022, Seite 523 und in unserer Datenbank.


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