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Härtefall je Wohnung oder Gebäude?
Mietendeckel
22.06.2020 (GE 11/2020, S. 702) Frage:
Ich habe ein wenig Schwierigkeiten mit einem Eigentümer, der sich gern von allen Seiten „Rat“ einholt und das, was ihm am besten gefällt, als Maßstab nimmt. Der Sachverhalt: Mieterin verstorben und MV durch Erben beendet am 31. Januar 2020. Stichtagsmiete am 18. Juni 2019 531,55 €, Tabellenmiete 676 €, Neuvermietung steht an.
Meine Vorgabe: „Zwei-Mieten-Modell“ BGB-Miete/MietenWoG mit Vorbehaltsklausel, hier mit der maßgeblichen Stichtagsmiete am 18. Juni 2019 von 531,55 €.
Der vom Eigentümer befragte RA errechnete die Tabellenmiete (großzügig mit streitigen Merkmalen „hochwertiger Bodenbelag“ und „modernes Bad“) und will einen Anhang zum Vertragsgegenstand machen, der neben der Vorbehaltsklausel wegen „Verfassungswidrigkeit und Auslaufen MietenWoG“ auch die Möglichkeit einer Härtefallregelung beinhaltet – sollte also der Antrag auf Härtefall durchgehen, so soll diese Miete dann gelten.
Meine Bedenken waren, dass die Härtefallregelung ja auf die ganze Wirtschaftseinheit abstellt – und die ist mehr als gut aufgestellt. Selbst die knapp 50.000 € Sanierungskosten/Modernisierung sind in der Gesamtbetrachtung m. E. nicht ausreichend für einen Härtefall (also würde man z. B. eine einzelne WEG-Wohnung betrachten), da hier ca. 50 Jahre nichts getan wurde.
Der betreffende Rechtsanwalt ist mir vorher schon durch phantasievolle Vorschläge aufgefallen – so wollte er die (weiter vom Mieter verlangte) Differenz zwischen Deckel- und BGB-Miete auf einem Treuhandkonto parken. Er bietet jetzt an, eine Art Persilschein entwerfen zu wollen – da hätte ich aber Zweifel, ob mir das weiterhelfen würde. Ich wäre dankbar für Ihren Rat! M. H., per eMail
Antwort:
Ob ein Härtefall nach § 8 MietenWoG Bln vorliegt, muss durch die IBB genehmigt werden; die Genehmigung wirkt konstitutiv, so dass eine vorherige hilfsweise Vereinbarung im Mietvertrag unwirksam sein dürfte. Im Übrigen sei auf die Broschüre von Beck zum Mietendeckel verwiesen:
„Eine unbillige Härte liegt nach § 8 Abs. 2 insbesondere vor, wenn die Beibehaltung der nach den §§ 3 bis 6 zulässigen Miete auf Dauer zu Verlusten für den Vermieter oder zur Substanzgefährdung der maßgeblichen Wirtschaftseinheit führen würde. Auffallend ist, dass die Regelung in § 7 über die Begrenzung der Modernisierungsmieterhöhung hier nicht genannt wird. Ein Verlust liegt nach § 8 Abs. 1 vor, wenn die laufenden Aufwendungen die Erträge für die maßgebliche Wirtschaftseinheit übersteigen. Eine Substanzgefährdung ist gegeben, wenn Erträge aus der Wirtschaftseinheit für ihre Erhaltung nicht mehr ausreichen. Eine Wirtschaftseinheit ist eine einzelne Wohnung, wenn an dieser Wohnungseigentum besteht, ein Gebäude oder mehrere Wohnungen oder Gebäude, wenn diese gemeinsam bewirtschaftet werden und in einem unmittelbaren räumlichen Zusammenhang stehen.“
Ob ein Härtefall nach § 8 MietenWoG Bln vorliegt, muss durch die IBB genehmigt werden; die Genehmigung wirkt konstitutiv, so dass eine vorherige hilfsweise Vereinbarung im Mietvertrag unwirksam sein dürfte. Im Übrigen sei auf die Broschüre von Beck zum Mietendeckel verwiesen:
„Eine unbillige Härte liegt nach § 8 Abs. 2 insbesondere vor, wenn die Beibehaltung der nach den §§ 3 bis 6 zulässigen Miete auf Dauer zu Verlusten für den Vermieter oder zur Substanzgefährdung der maßgeblichen Wirtschaftseinheit führen würde. Auffallend ist, dass die Regelung in § 7 über die Begrenzung der Modernisierungsmieterhöhung hier nicht genannt wird. Ein Verlust liegt nach § 8 Abs. 1 vor, wenn die laufenden Aufwendungen die Erträge für die maßgebliche Wirtschaftseinheit übersteigen. Eine Substanzgefährdung ist gegeben, wenn Erträge aus der Wirtschaftseinheit für ihre Erhaltung nicht mehr ausreichen. Eine Wirtschaftseinheit ist eine einzelne Wohnung, wenn an dieser Wohnungseigentum besteht, ein Gebäude oder mehrere Wohnungen oder Gebäude, wenn diese gemeinsam bewirtschaftet werden und in einem unmittelbaren räumlichen Zusammenhang stehen.“
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