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Was bei Druck auf den Verwalter?
Mietpreisüberhöhung und Bußgeld
11.03.2020 Frage:
In meiner Hausverwaltung hatte ich jetzt mehrfach den Fall, dass sich Eigentümer, die auch im Vorfeld schon hart an § 5 Wirtschaftsstrafgesetz vorbeigehen oder den auch schon erfüllen, dahin gehend geäußert haben:
Ich sei zu obrigkeitshörig in meiner Warnung vor dem Mietendeckel, insbesondere bei Neuvermietung. Sie suchten sich lieber eine Verwaltung, die mehr Mumm in den Kochen habe. Wie verhalten sich die Kollegen in solchen Fällen?
Was passiert einer Hausverwaltung, wenn sie dem Eigentümer nachgibt und zu teuer vermietet? Dokumentiert habe ich auch schon die Wünsche nach einer Miete von mehr als 20 % über dem Mietspiegel. Reicht das, um nicht belangt zu werden?
Antwort:
Nach der im BGB geregelten sog. Mietpreisbremse (§§ 556d ff. BGB) dürfen Sie bei der Neuvermietung lediglich eine Miete in Höhe von 110 % der ortsüblichen Vergleichsmiete vereinbaren. Da die ortsübliche Vergleichsmiete kein auf den Pfennig genau feststehender Wert ist und auch nicht genau bestimmt werden kann, hat der Gesetzgeber davon abgesehen, das Überschreiten dieser Grenze als Ordnungswidrigkeit zu ahnden.
Im Übrigen ist derzeit streitig, ob die Begründung der Berliner Mietenbegrenzungsverordnung vom 28. April 2015 überhaupt nach den vom Bundesgerichtshof in seiner Entscheidung vom 17. Juli 2019 - VIII ZR 130/18 - GE 2019, 1029 - aufgestellten Bedingungen überhaupt wirksam bekanntgegeben worden ist, was jedoch nach Auffassung des BGH Bedingung dafür ist, dass die Mietpreisbremse in Berlin überhaupt gilt. Dazu gibt es inzwischen unterschiedliche Rechtsprechung in Berlin, über die wir berichtet haben. Höchstrichterlich geklärt ist die Frage nicht. Ein dazu ergangenes Urteil der ZK 67 des Landgerichts Berlin vom 10. Oktober 2019 - 67 S 80/19 - GE 2019, 1507 - ist derzeit noch zur Überprüfung beim BGH anhängig. Bis zu einer Entscheidung des BGH besteht also Ungewissheit, ob die Mietpreisbremse in Berlin überhaupt gilt.
Unabhängig davon droht aber wegen eines Verstoßes gegen die Mietpreisbremse kein Bußgeld, weil der Gesetzgeber dafür keinen Ordnungswidrigkeitentatbestand vorgesehen hat.
Allerdings begeht nach § 5 Abs. 1 Wirtschaftsstrafgesetz (WiStG) eine Ordnungswidrigkeit, wer ein unangemessen hohes Entgelt fordert, sich versprechen lässt oder annimmt. Nach § 5 Abs. 2 WiStG sind unangemessen hoch Entgelte, die infolge der Ausnutzung eines geringen Angebots an vergleichbaren Räumen die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 20 % übersteigen. Wenn Sie die Grenze von 120 % der ortsüblichen Vergleichsmiete verletzen, kann gegen Sie ein Ordnungsgeld von bis zu 50.000 € festgesetzt werden.
Allerdings gilt zum einen auch hier, dass die ortsübliche Vergleichsmiete kein auf den Cent genau feststehender Wert ist und auch nicht centgenau bestimmt werden kann. Zudem muss bei § 5 WiStG auch noch ein subjektives Tatbestandsmerkmal erfüllt sein. Voraussetzung ist nicht nur, dass der Vermieter vorsätzlich oder fahrlässig die 120-%-Grenze überschreitet, er muss auch das geringe Angebot an vergleichbaren Räumen in der Gemeinde bewusst ausnutzen. Der Tatbestand des Ausnutzens eines geringen Angebots an vergleichbaren Räumen ist aber nach Ansicht des BGH nur dann gegeben, wenn der Mieter nachweist, dass er sich in der gesamten Gemeinde vergeblich um vergleichbaren Wohnraum bemüht hat (BGH, Urteile vom 25. Januar 2006 - VIII ZR 56/04 - GE 2006, 440 - und vom 13. April 2005 - VIII ZR 44/04 - GE 2005, 790).
Letzteres könnte sich demnächst ändern, denn der Bundesrat hat am 29. November 2019 beschlossen, einen Gesetzentwurf zur Novellierung von § 5 WiStG in den Bundestag einzubringen, wonach das subjektive Tatbestandsmerkmal des § 5 WiStG gestrichen werden soll, mithin bereits die rechnerische Überschreitung von 120 % der ortsüblichen Miete ausreichen soll, den Bußgeldtatbestand zu erfüllen.
Nächste Station „Berliner Mietendeckel“: Nach dem am 23. Februar 2020 in Kraft getretenen MietenWoG Berlin droht Ihnen gemäß § 11 Nr. 4 ein Bußgeld, wenn Sie eine höhere Miete fordern oder entgegennehmen, als nach den §§ 3 bis 7 zulässig ist. Anders als nach § 5 Abs. 1 WiStG stellt es nach dem MietenWoG Berlin keine Ordnungswidrigkeit dar, wenn Sie eine nach diesem Gesetz überhöhte Miete vereinbaren, denn vom MietenWoG ist nur die Zahlung der Miete und nicht deren Vereinbarung betroffen.
Auch nach Inkrafttreten des MietenWoG dürfen Sie daher die Miete vereinbaren, die unter Beachtung des BGB, § 5 WiStG und § 291 StGB (Wucher) zulässig, nach dem MietenWoG Berlin aber möglicherweise überhöht ist. Lediglich die Forderung und Entgegennahme der vereinbarten Miete müssen Sie auf den nach § 4 MietenWoG zulässigen Betrag beschränken. Sie dürfen also nur den niedrigeren Betrag von Stichtagsmiete und Tabellenmiete fordern und entgegennehmen. Haben Sie die Miete gemäß § 559 BGB (Modernisierung) i.V.m. § 7 erhöht, erhöhen sich beide Grenzen um diesen Betrag.
Auch gegen den Verwalter, der im Namen und auf Rechnung des Eigentümers tätig wird, kann bei Verstoß gegen das MietenWoG ein Bußgeld festgesetzt werden. Dies gilt insbesondere für § 11 Nr. 4. Den Tatbestand dieser Vorschrift erfüllt der Verwalter jedenfalls dann in eigener Person, wenn er eine die Mietobergrenze übersteigende Miete per Lastschrift abbucht oder anmahnt. Sie sollten daher in ihrem Buchungsprogramm unbedingt eine zweite, verminderte Sollstellung vorsehen, damit keine Mahnung herausgeht, wenn der Mieter nur die gemäß § 3 Abs. 1 Satz 1 oder die gemäß § 5 abgesenkte Mietforderung überweist.
Ähnlich ist es bei dem Tatbestand des § 11 Nr. 1. Danach begeht eine Ordnungswidrigkeit, wer seiner Pflicht zur Mitwirkung nach § 2 Abs. 3 Satz 2 nicht … nachkommt. Prüft man die betreffende Vorschrift, stellt man fest, dass zu den verpflichteten Personen nicht nur Mieter und Vermieter (beiderlei Geschlechts), sondern auch die für diese handelnden Personen sind. Damit können auch Sie als Verwalter den Tatbestand des § 11 Nr. 1 erfüllen.
Bei der Nr. 2 (Mitteilung nach § 3 Abs. 1), der Nr. 3 (Auskunft nach § 6 Abs. 4) und der Nr. 5 (Anzeige der Modernisierungsmieterhöhung an die IBB) des § 11 sind Verwalter nicht einbezogen. Sie können deshalb ein Bußgeld wegen Verletzung dieser Pflichten allenfalls bekommen, wenn Ihnen die Eigenschaften als Vermieter gem. § 9 Abs. 2 OWiG zugerechnet werden. Dafür müsste der Vermieter als Betrieb eingestuft werden.
Dass auch Verwalter als Gehilfen für den Eigentümer mithaften, hängt mit dem Ordnungswidrigkeitengesetz (OWiG) zusammen, das nur einen einheitlichen Täterbegriff kennt (§ 14 Abs. 1 Satz 1: „Beteiligen sich mehrere an einer Ordnungswidrigkeit, so handelt jeder von ihnen ordnungswidrig.“).Mittäter, Anstifter und Gehilfen werden also wie Täter behandelt. Dass Sie bei Abschluss des Mietvertrages nur auf Anweisung des Eigentümers gehandelt haben, dürfte Ihnen daher nicht helfen.
Schließlich gibt es auch den Straftatbestand des Wuchers in § 291 StGB. Hierzu müssen Leistung und Gegenleistung in einem auffälligen Missverhältnis zueinander stehen. Bei Wohnraum ist dies der Fall, wenn die vereinbarte Miete die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 50 % überschreitet. Voraussetzung ist außerdem, dass der Vermieter die Zwangslage, Unerfahrenheit, den Mangels an Urteilsvermögen oder eine erheblichen Willensschwäche des Mieters ausgenutzt hat.
Eine solche Tat kann mit Freiheitsstrafe bis zu drei Jahren oder mit Geldstrafe bestraft werden, in besonders schweren Fällen mit Freiheitsstrafe von sechs Monaten bis zu zehn Jahren. Ein besonders schwerer Fall liegt in der Regel vor, wenn der Täter die Tat gewerbsmäßig begeht.
Die Vorschrift greift auch dann ein, wenn Sie als Verwalter die Tat für den Eigentümer begehen.
Nach der im BGB geregelten sog. Mietpreisbremse (§§ 556d ff. BGB) dürfen Sie bei der Neuvermietung lediglich eine Miete in Höhe von 110 % der ortsüblichen Vergleichsmiete vereinbaren. Da die ortsübliche Vergleichsmiete kein auf den Pfennig genau feststehender Wert ist und auch nicht genau bestimmt werden kann, hat der Gesetzgeber davon abgesehen, das Überschreiten dieser Grenze als Ordnungswidrigkeit zu ahnden.
Im Übrigen ist derzeit streitig, ob die Begründung der Berliner Mietenbegrenzungsverordnung vom 28. April 2015 überhaupt nach den vom Bundesgerichtshof in seiner Entscheidung vom 17. Juli 2019 - VIII ZR 130/18 - GE 2019, 1029 - aufgestellten Bedingungen überhaupt wirksam bekanntgegeben worden ist, was jedoch nach Auffassung des BGH Bedingung dafür ist, dass die Mietpreisbremse in Berlin überhaupt gilt. Dazu gibt es inzwischen unterschiedliche Rechtsprechung in Berlin, über die wir berichtet haben. Höchstrichterlich geklärt ist die Frage nicht. Ein dazu ergangenes Urteil der ZK 67 des Landgerichts Berlin vom 10. Oktober 2019 - 67 S 80/19 - GE 2019, 1507 - ist derzeit noch zur Überprüfung beim BGH anhängig. Bis zu einer Entscheidung des BGH besteht also Ungewissheit, ob die Mietpreisbremse in Berlin überhaupt gilt.
Unabhängig davon droht aber wegen eines Verstoßes gegen die Mietpreisbremse kein Bußgeld, weil der Gesetzgeber dafür keinen Ordnungswidrigkeitentatbestand vorgesehen hat.
Allerdings begeht nach § 5 Abs. 1 Wirtschaftsstrafgesetz (WiStG) eine Ordnungswidrigkeit, wer ein unangemessen hohes Entgelt fordert, sich versprechen lässt oder annimmt. Nach § 5 Abs. 2 WiStG sind unangemessen hoch Entgelte, die infolge der Ausnutzung eines geringen Angebots an vergleichbaren Räumen die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 20 % übersteigen. Wenn Sie die Grenze von 120 % der ortsüblichen Vergleichsmiete verletzen, kann gegen Sie ein Ordnungsgeld von bis zu 50.000 € festgesetzt werden.
Allerdings gilt zum einen auch hier, dass die ortsübliche Vergleichsmiete kein auf den Cent genau feststehender Wert ist und auch nicht centgenau bestimmt werden kann. Zudem muss bei § 5 WiStG auch noch ein subjektives Tatbestandsmerkmal erfüllt sein. Voraussetzung ist nicht nur, dass der Vermieter vorsätzlich oder fahrlässig die 120-%-Grenze überschreitet, er muss auch das geringe Angebot an vergleichbaren Räumen in der Gemeinde bewusst ausnutzen. Der Tatbestand des Ausnutzens eines geringen Angebots an vergleichbaren Räumen ist aber nach Ansicht des BGH nur dann gegeben, wenn der Mieter nachweist, dass er sich in der gesamten Gemeinde vergeblich um vergleichbaren Wohnraum bemüht hat (BGH, Urteile vom 25. Januar 2006 - VIII ZR 56/04 - GE 2006, 440 - und vom 13. April 2005 - VIII ZR 44/04 - GE 2005, 790).
Letzteres könnte sich demnächst ändern, denn der Bundesrat hat am 29. November 2019 beschlossen, einen Gesetzentwurf zur Novellierung von § 5 WiStG in den Bundestag einzubringen, wonach das subjektive Tatbestandsmerkmal des § 5 WiStG gestrichen werden soll, mithin bereits die rechnerische Überschreitung von 120 % der ortsüblichen Miete ausreichen soll, den Bußgeldtatbestand zu erfüllen.
Nächste Station „Berliner Mietendeckel“: Nach dem am 23. Februar 2020 in Kraft getretenen MietenWoG Berlin droht Ihnen gemäß § 11 Nr. 4 ein Bußgeld, wenn Sie eine höhere Miete fordern oder entgegennehmen, als nach den §§ 3 bis 7 zulässig ist. Anders als nach § 5 Abs. 1 WiStG stellt es nach dem MietenWoG Berlin keine Ordnungswidrigkeit dar, wenn Sie eine nach diesem Gesetz überhöhte Miete vereinbaren, denn vom MietenWoG ist nur die Zahlung der Miete und nicht deren Vereinbarung betroffen.
Auch nach Inkrafttreten des MietenWoG dürfen Sie daher die Miete vereinbaren, die unter Beachtung des BGB, § 5 WiStG und § 291 StGB (Wucher) zulässig, nach dem MietenWoG Berlin aber möglicherweise überhöht ist. Lediglich die Forderung und Entgegennahme der vereinbarten Miete müssen Sie auf den nach § 4 MietenWoG zulässigen Betrag beschränken. Sie dürfen also nur den niedrigeren Betrag von Stichtagsmiete und Tabellenmiete fordern und entgegennehmen. Haben Sie die Miete gemäß § 559 BGB (Modernisierung) i.V.m. § 7 erhöht, erhöhen sich beide Grenzen um diesen Betrag.
Auch gegen den Verwalter, der im Namen und auf Rechnung des Eigentümers tätig wird, kann bei Verstoß gegen das MietenWoG ein Bußgeld festgesetzt werden. Dies gilt insbesondere für § 11 Nr. 4. Den Tatbestand dieser Vorschrift erfüllt der Verwalter jedenfalls dann in eigener Person, wenn er eine die Mietobergrenze übersteigende Miete per Lastschrift abbucht oder anmahnt. Sie sollten daher in ihrem Buchungsprogramm unbedingt eine zweite, verminderte Sollstellung vorsehen, damit keine Mahnung herausgeht, wenn der Mieter nur die gemäß § 3 Abs. 1 Satz 1 oder die gemäß § 5 abgesenkte Mietforderung überweist.
Ähnlich ist es bei dem Tatbestand des § 11 Nr. 1. Danach begeht eine Ordnungswidrigkeit, wer seiner Pflicht zur Mitwirkung nach § 2 Abs. 3 Satz 2 nicht … nachkommt. Prüft man die betreffende Vorschrift, stellt man fest, dass zu den verpflichteten Personen nicht nur Mieter und Vermieter (beiderlei Geschlechts), sondern auch die für diese handelnden Personen sind. Damit können auch Sie als Verwalter den Tatbestand des § 11 Nr. 1 erfüllen.
Bei der Nr. 2 (Mitteilung nach § 3 Abs. 1), der Nr. 3 (Auskunft nach § 6 Abs. 4) und der Nr. 5 (Anzeige der Modernisierungsmieterhöhung an die IBB) des § 11 sind Verwalter nicht einbezogen. Sie können deshalb ein Bußgeld wegen Verletzung dieser Pflichten allenfalls bekommen, wenn Ihnen die Eigenschaften als Vermieter gem. § 9 Abs. 2 OWiG zugerechnet werden. Dafür müsste der Vermieter als Betrieb eingestuft werden.
Dass auch Verwalter als Gehilfen für den Eigentümer mithaften, hängt mit dem Ordnungswidrigkeitengesetz (OWiG) zusammen, das nur einen einheitlichen Täterbegriff kennt (§ 14 Abs. 1 Satz 1: „Beteiligen sich mehrere an einer Ordnungswidrigkeit, so handelt jeder von ihnen ordnungswidrig.“).Mittäter, Anstifter und Gehilfen werden also wie Täter behandelt. Dass Sie bei Abschluss des Mietvertrages nur auf Anweisung des Eigentümers gehandelt haben, dürfte Ihnen daher nicht helfen.
Schließlich gibt es auch den Straftatbestand des Wuchers in § 291 StGB. Hierzu müssen Leistung und Gegenleistung in einem auffälligen Missverhältnis zueinander stehen. Bei Wohnraum ist dies der Fall, wenn die vereinbarte Miete die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 50 % überschreitet. Voraussetzung ist außerdem, dass der Vermieter die Zwangslage, Unerfahrenheit, den Mangels an Urteilsvermögen oder eine erheblichen Willensschwäche des Mieters ausgenutzt hat.
Eine solche Tat kann mit Freiheitsstrafe bis zu drei Jahren oder mit Geldstrafe bestraft werden, in besonders schweren Fällen mit Freiheitsstrafe von sechs Monaten bis zu zehn Jahren. Ein besonders schwerer Fall liegt in der Regel vor, wenn der Täter die Tat gewerbsmäßig begeht.
Die Vorschrift greift auch dann ein, wenn Sie als Verwalter die Tat für den Eigentümer begehen.
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