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Gilt Mietendeckel für Diplomaten?
Immer Ärger mit der Botschaft
11.03.2020 Frage: Wir betreuen Wohnungen, die an Botschaften vermietet wurden. Zum Mietendeckel besteht folgende Frage: Auf konsularische Räume bestehen nach dem Wiener Übereinkommen zu konsularischen Vertretungen (WÜK) keine Zugriffsrechte, so dass der Vermieter Räumungstitel nicht vollstrecken lassen kann. Dagegen wird empfohlen, die Sicherheitsleistung um ein Vielfaches zu erhöhen, was aus meiner Sicht eigentlich gegen die mietrechtlichen Bestimmungen des BGB ist. Insoweit ist die Überlegung, ob das Mietrecht auf Botschafterwohnungen/konsularische Räume nicht anzuwenden ist, und ob damit der Mietendeckel außer Acht gelassen werden kann. S. G., per eMail
Antwort:
Richtig ist, dass bei der Vermietung von Botschaftswohnungen Probleme auftreten können. Wegen der Immunität der Diplomaten können Ansprüche nicht klageweise durchgesetzt werden, und eine Zwangsvollstreckung ist ausgeschlossen, wie der Bundesgerichtshof und das Bundesverfassungsgericht entschieden haben (BGH NZM 2010, 55; BVerfG NJW 2012, 293). In der Literatur wird dazu insbesondere empfohlen, Zustellungsvereinbarungen und einen Verzicht auf die Immunität im Vertrag festzuhalten, dass also der Vertragspartner sich der deutschen Gerichtsbarkeit unterwirft (Beuermann GE 1996, 1070; Buch NZM 2000, 367).
Grundsätzlich anwendbar ist aber deutsches Recht. Wohnraummietrecht mit den Einschränkungen für Vermieter gilt meist aber nicht, weil nicht der Botschafter oder konsularische Mitarbeiter den Vertrag im eigenen Namen abschließt, sondern die Botschaft mietet für ihn eine Wohnung. Da eine Botschaft keine juristische Person ist, wird also der Staat Vertragspartner. Weil ein Staat nicht wohnen kann, was Voraussetzung für die Anwendung des Wohnraummietrechts ist, gilt das Mietverhältnis als Geschäftsraummietverhältnis und die Höhe der Mietkaution kann z. B. unabhängig von § 551 BGB frei vereinbart werden.
Ob der Mietendeckel für solche Verträge gilt, ist zweifelhaft. Nach § 1 soll das Gesetz für Wohnraum anzuwenden sein, wobei der Begriff des Wohnraums nicht definiert ist. Wenn man § 17 des Wohnraumförderungsgesetzes anwendet, ist Wohnraum umbauter Raum, der tatsächlich und rechtlich zur dauernden Wohnnutzung geeignet und vom Verfügungsberechtigten dazu bestimmt ist. Schultz (GE 2020, 170) folgert daraus, dass Mietverhältnisse, die nicht dem Mieter zum eigenen Wohnen überlassen werden, dem Mietendeckel nicht unterliegen.
Legt man das Zweckentfremdungsverbot-Gesetz zugrunde (§ 1 Abs. 3), sind Wohnraum alle Räumlichkeiten, die zur dauerhaften Wohnnutzung tatsächlich und rechtlich geeignet sind.
Dann wäre das Mietendeckelgesetz auch auf Gewerberaummietverhältnisse anzuwenden, wenn die Räume baulich zu Wohnzwecken geeignet sind. Hier ist also noch vieles unklar.


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