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Die Fläche von Hobbyräumen ist bei Mieterhöhungen vollumfänglich zur übrigen Wohnfläche zu addieren
Bei einer lichten Höhe von mindestens 2 m
19.08.2019 (GE 14/2019, S. 890) Hat der von einer Erdgeschosswohnung über eine Treppe zugängliche Hobbyraum im Kellergeschoss eine lichte Höhe von mindestens 2 m, ist seine Grundfläche für Mieterhöhungen – unabhängig davon, ob die Hobbyraumfläche im Mietvertrag separat neben der übrigen Wohnfläche ausgewiesen ist – bei der Wohnfläche der Wohnung in vollem Umfang mit anzurechnen, so das Landgericht Berlin.
Der Fall: Die Klägerin verlangt von der Beklagten Zustimmung zur Mieterhöhung. Zwischen den Parteien ist streitig, ob die Fläche des über eine Treppe zugänglichen Hobbyraums im Keller, der über ein Fenster, eine Heizung und einen Laminatboden verfügt, zur Wohnfläche zu rechnen ist; der Mietvertrag schlüsselte einerseits in Wohnfläche und anderseits in Hobbyraumfläche auf. Bei dem Mieterhöhungsverlangen ging die Hausverwaltung davon aus, dass die Fläche des Hobbyraumes vollständig zur Wohnfläche zu rechnen ist, während die Mieterin sie nur hälftig angerechnet sehen wollte. Das AG hat der Klage stattgegeben (GE 2018, 1529). Die Berufung der Beklagten hatte keinen Erfolg.

Der Beschluss: Im Rahmen eines in Berlin nach dem 31. Dezember 2003 zustande gekommenen Wohnungsmietverhältnisses ist die Wohnfläche mangels anderweitiger Vereinbarung der Parteien nach der Wohnflächenverordnung zu ermitteln, für davor abgeschlossene Mietverträge findet die Zweite Berechnungsverordnung Anwendung. Nach beiden Berechnungsvorschriften sind zur Ermittlung der Wohnfläche die Grundflächen von Räumen und Raumteilen mit einer lichten Höhe von mindestens 2 m voll anzurechnen. Dies trifft auf den hier zu beurteilenden Hobbyraum der Beklagten zu.
Bereits wegen der Angabe im Mietvertrag „Wohnfläche: ca. 56 m2 + ca. 50 m2 Hobbyraum“ ist davon auszugehen, dass die Wohnfläche von 106 m2 zwischen den Parteien vereinbart wurde. Im Übrigen kommt es nach der Rechtsprechung des BGH auf die tatsächliche Wohnungsgröße an (vgl. BGH, Urteil vom 18. November 2015 - VIII ZR 266/14 - GE 2016, 49). Aus den als Anlage eingereichten Bildern ist ersichtlich, dass der Hobbyraum zur Wohnnutzung geeignet ist und tatsächlich zu Wohnzwecken genutzt wurde.

Anmerkung: Vgl. dazu auch AG Wedding vom 13. Dezember 2016 - 20 C 298/16 - (GE 2017, 481), wonach Hobbyräume nach der üblicherweise auch außerhalb des öffentlich geförderten Wohnungsbaus angewendeten Wohnflächenverordnung keine Zubehörräume, sondern wie Wintergärten, Schwimmbäder und ähnliche Räume zumindest zum Teil bei der Ermittlung der Wohnfläche zu berücksichtigen sind und es für die Berechnung der Wohnfläche in einem Mieterhöhungsverlangen nicht darauf ankommt, ob mitvermietete Räume im Untergeschoss bauordnungsrechtlich als nicht zum dauernden Aufenthalt von Menschen geeignet eingestuft werden. Dass diese Sichtweise auch bei der Ermittlung der ortsübliche Miete zutreffe, sei nachvollziehbar, weil auch derartige Räume den Marktwert – positiv – beeinflussen.

Den Wortlaut finden Sie in GE 2019, Seite 919 und in unserer Datenbank.


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