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Keine allzu hohen Hürden an Rückstandsauflistung
Fristlose, hilfsweise fristgemäße Kündigung wegen Zahlungsverzug
17.07.2019 (GE 12/2019, S. 770) Bei einfachen und klaren Fallgestaltungen einer auf Zahlungsverzug gestützten Kündigung braucht der Vermieter zur Begründung nicht den genauen Zeitpunkt und den konkreten Mietrückstand für einzelne Monate anzugeben. Es genügt vielmehr, dass der Mieter anhand der Begründung erkennen kann, von welchem Rückstand der Vermieter ausgeht, und dass der Vermieter diesen Rückstand als Grund für die fristlose Kündigung wegen des Zahlungsverzugs heranzieht.
Der Fall: Der Mieter hat von Januar bis März 2018 nicht die jeweils geschuldete Gesamtmiete von 509,94 € entrichtet, sondern nur Teilzahlungen vorgenommen, so dass ein Restbetrag von 1.089,82 € verblieb. Der Vermieter hat mit Schreiben vom 22. Februar 2017, vom 20. April 2018 und noch einmal mit der Klage fristlos, hilfsweise fristgemäß gekündigt. Im Mai 2018 zahlte das JobCenter sämtliche offenen Mieten. Das Amtsgericht ließ es dahingestellt bleiben, ob die Kündigungen zunächst wirksam waren oder nicht und wies die Räumungsklage ab, denn es seien jedenfalls alle Kündigungen gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB (durch Zahlung in der sog. Schonfrist) unwirksam geworden. Der Gesetzgeber habe nicht gewollt, dass der Mieter die Wohnung verliert, wenn er die Rückstände ausgleicht, so das AG.
Das Urteil: Das LG Berlin gab in der Berufung der Räumungsklage statt. Es liege ein wichtiger Grund für eine Kündigung vor (§ 543 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 3a BGB), denn es seien vom Mieter nur Teilzahlungen geleistet worden. Diese waren nur in einer Höhe von 440 € auf den Rückstand zu verrechnen.
Mit dem BGH sei davon auszugehen, dass eine fristlose und eine hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung nacheinander zu bewerten seien (BGH v. 18. September 2018 - VIII ZR 231/17, GE 2018, 1389).
Vorliegend habe die Zahlung in der Schonfrist gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 2 BGB schon deshalb nicht zur nachträglichen Unwirksamkeit der fristlosen Kündigung geführt, weil dieser Kündigung bereits vor nicht länger als zwei Jahren eine Kündigung vorausgegangen ist, die nach einer Zahlung in der Schonfrist unwirksam geworden war.
Die Auffassung des Amtsgerichts, dass die Kündigung nicht den Anforderungen des § 569 Abs. 4 BGB genügt habe, wonach der zur Kündigung führende wichtige Grund in dem Kündigungsschreiben anzugeben ist, teilte das LG nicht.
Für einfache und klare Fallgestaltungen einer auf Zahlungsverzug des Mieters gestützten Kündigung habe schon der Bundesgerichtshof entschieden, dass das berechtigte Interesse des Mieters es nicht gebiete, dass der Vermieter zur Begründung der fristlosen Kündigung den genauen Zeitpunkt und den konkreten Mietrückstand für einzelne Monate oder sonstige Berechnungszeiträume angibt. Es genüge für die formelle Wirksamkeit einer Kündigung vielmehr, dass der Mieter anhand der Begründung des Kündigungsschreibens erkennen könne, von welchem Rückstand der Vermieter ausgehe, und dass der Vermieter diesen Rückstand als gesetzlichen Grund für die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs heranziehe.
Den Wortlaut finden Sie in GE 2019, Seite 800 und in unserer Datenbank.
Das Urteil: Das LG Berlin gab in der Berufung der Räumungsklage statt. Es liege ein wichtiger Grund für eine Kündigung vor (§ 543 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 3a BGB), denn es seien vom Mieter nur Teilzahlungen geleistet worden. Diese waren nur in einer Höhe von 440 € auf den Rückstand zu verrechnen.
Mit dem BGH sei davon auszugehen, dass eine fristlose und eine hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung nacheinander zu bewerten seien (BGH v. 18. September 2018 - VIII ZR 231/17, GE 2018, 1389).
Vorliegend habe die Zahlung in der Schonfrist gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 2 BGB schon deshalb nicht zur nachträglichen Unwirksamkeit der fristlosen Kündigung geführt, weil dieser Kündigung bereits vor nicht länger als zwei Jahren eine Kündigung vorausgegangen ist, die nach einer Zahlung in der Schonfrist unwirksam geworden war.
Die Auffassung des Amtsgerichts, dass die Kündigung nicht den Anforderungen des § 569 Abs. 4 BGB genügt habe, wonach der zur Kündigung führende wichtige Grund in dem Kündigungsschreiben anzugeben ist, teilte das LG nicht.
Für einfache und klare Fallgestaltungen einer auf Zahlungsverzug des Mieters gestützten Kündigung habe schon der Bundesgerichtshof entschieden, dass das berechtigte Interesse des Mieters es nicht gebiete, dass der Vermieter zur Begründung der fristlosen Kündigung den genauen Zeitpunkt und den konkreten Mietrückstand für einzelne Monate oder sonstige Berechnungszeiträume angibt. Es genüge für die formelle Wirksamkeit einer Kündigung vielmehr, dass der Mieter anhand der Begründung des Kündigungsschreibens erkennen könne, von welchem Rückstand der Vermieter ausgehe, und dass der Vermieter diesen Rückstand als gesetzlichen Grund für die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs heranziehe.
Den Wortlaut finden Sie in GE 2019, Seite 800 und in unserer Datenbank.
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