News → Kurz notiert
Klopfgeräusche in der Heizung
Minderung und Zurückbehaltungsrecht auch in den Sommermonaten
15.04.2019 (GE 6/2018, S. 349) Nach ständiger Rechtsprechung des BGH kann der Mieter bei einem Mangel neben der Mietminderung auch ein Zurückbehaltungsrecht als Druckmittel geltend machen. Einzelheiten sind umstritten und – so der BGH – dem „Tatrichter“ überlassen. Das LG Osnabrück meint, ein Zurückbehaltungsrecht wegen Klopfgeräuschen in der Heizung bestehe auch für Mietzahlungen in den Monaten, in denen mangels Beheizung kein Mangel vorliegt.
Der Fall: Der Mieter beklagte eine Lärmbelästigung durch erhebliche Klopfgeräusche in der Heizungsanlage und den in der Wand verlaufenden Heizungsrohren. Diese seien während der Heizperiode insbesondere im Schlafzimmer regelmäßig aufgetreten. Die Vermieterin bestritt einen Mangel und klagte Mietrückstände für Dezember 2014 bis Februar 2017 ein. Der Mieter machte zusätzlich ein Zurückbehaltungsrecht geltend. Das LG Osnabrück gab dem Mieter weitgehend recht.
Das Urteil: Das LG verwies auf die Rechtsprechung des BGH, wonach ein Lärmprotokoll nicht erforderlich ist, um einen konkreten Sachmangel vorzutragen. Die detaillierte Beschreibung der Geräuschbelästigung, die regelmäßig aufgetreten sei, sei ausreichend. Berufe sich der Mieter auf Klopfgeräusche in der Heizperiode, sei eine Minderung nur für November bis März vorgetragen und nicht für Oktober und April, in denen Heizen nicht in jedem Fall erforderlich sei. Das Ausmaß der Geräuschbeeinträchtigungen stehe nach der Beweisaufnahme fest und rechtfertige eine monatliche Mietminderung von 25 %, und zwar nicht beschränkt auf die Räume, in denen die Störung zu hören sei. Vielmehr sei wegen der nächtlichen Störungen im Schlafzimmer eine erhebliche Wohnwertbeeinträchtigung anzunehmen. Darüber hinaus habe der Mieter auch ein Zurückbehaltungsrecht zumindest in Höhe der monatlichen Minderung, und zwar für den gesamten Zeitraum, also auch für die Sommermonate. Insoweit sei er zur Zahlung der geminderten Miete, Zug um Zug gegen Beseitigung des Mangels, zu verurteilen.
Anmerkung: Der BGH hat gemeint (GE 2015, 1089), allgemein gültige Grundsätze für das Leistungsverweigerungsrecht ließen sich nicht aufstellen; maßgeblich seien vielmehr die gesamten Umstände des Einzelfalls. In derselben, auch vom LG zitierten Entscheidung betont der BGH aber auch, dass das Zurückbehaltungsrecht wegen Schimmelpilzbefall grundsätzlich berechtigt sei, weil „die Klägerin im streitgegenständlichen Zeitraum ihrer Gebrauchsüberlassungspflicht nicht in vollem Umfang nachgekommen“ sei. Das Leistungsverweigerungsrecht könne sich auch nur auf die Zukunft beziehen, denn „für die bereits abgelaufenen Zeitabschnitte verbleibe es zwangsläufig bei der mangelbedingt eingeschränkten Gebrauchstauglichkeit. Für diese abgelaufenen Zeitabschnitte ist dem Äquivalenzverhältnis aber bereits dadurch (abschließend) Rechnung getragen, dass der Mieter gemäß § 536 BGB nur eine geminderte Miete zu zahlen hat“.
Ein Zurückbehaltungsrecht für Miete in den mangelfreien Monaten scheidet damit aus. Das LG hätte ein Zurückbehaltungsrecht nur für die Rückstände aus der Heizperiode annehmen dürfen.
Den Wortlaut finden Sie in GE 2019, Seite 387 und in unserer Datenbank.
Das Urteil: Das LG verwies auf die Rechtsprechung des BGH, wonach ein Lärmprotokoll nicht erforderlich ist, um einen konkreten Sachmangel vorzutragen. Die detaillierte Beschreibung der Geräuschbelästigung, die regelmäßig aufgetreten sei, sei ausreichend. Berufe sich der Mieter auf Klopfgeräusche in der Heizperiode, sei eine Minderung nur für November bis März vorgetragen und nicht für Oktober und April, in denen Heizen nicht in jedem Fall erforderlich sei. Das Ausmaß der Geräuschbeeinträchtigungen stehe nach der Beweisaufnahme fest und rechtfertige eine monatliche Mietminderung von 25 %, und zwar nicht beschränkt auf die Räume, in denen die Störung zu hören sei. Vielmehr sei wegen der nächtlichen Störungen im Schlafzimmer eine erhebliche Wohnwertbeeinträchtigung anzunehmen. Darüber hinaus habe der Mieter auch ein Zurückbehaltungsrecht zumindest in Höhe der monatlichen Minderung, und zwar für den gesamten Zeitraum, also auch für die Sommermonate. Insoweit sei er zur Zahlung der geminderten Miete, Zug um Zug gegen Beseitigung des Mangels, zu verurteilen.
Anmerkung: Der BGH hat gemeint (GE 2015, 1089), allgemein gültige Grundsätze für das Leistungsverweigerungsrecht ließen sich nicht aufstellen; maßgeblich seien vielmehr die gesamten Umstände des Einzelfalls. In derselben, auch vom LG zitierten Entscheidung betont der BGH aber auch, dass das Zurückbehaltungsrecht wegen Schimmelpilzbefall grundsätzlich berechtigt sei, weil „die Klägerin im streitgegenständlichen Zeitraum ihrer Gebrauchsüberlassungspflicht nicht in vollem Umfang nachgekommen“ sei. Das Leistungsverweigerungsrecht könne sich auch nur auf die Zukunft beziehen, denn „für die bereits abgelaufenen Zeitabschnitte verbleibe es zwangsläufig bei der mangelbedingt eingeschränkten Gebrauchstauglichkeit. Für diese abgelaufenen Zeitabschnitte ist dem Äquivalenzverhältnis aber bereits dadurch (abschließend) Rechnung getragen, dass der Mieter gemäß § 536 BGB nur eine geminderte Miete zu zahlen hat“.
Ein Zurückbehaltungsrecht für Miete in den mangelfreien Monaten scheidet damit aus. Das LG hätte ein Zurückbehaltungsrecht nur für die Rückstände aus der Heizperiode annehmen dürfen.
Den Wortlaut finden Sie in GE 2019, Seite 387 und in unserer Datenbank.
Autor: Rudolf Beuermann
Links:
