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Baulücke trotz ausdrücklicher Verpflichtung im Kaufvertrag nicht rechtzeitig geschlossen
710.000 € Vertragsstrafe für unwilligen Bauherrn
20.03.2019 (GE 4/2018, S. 221) Ein Eigentümer muss an die Stadt Köln eine Vertragsstrafe von 710.000 € bezahlen, weil er entgegen einer kaufvertraglichen Verpflichtung das Grundstück nicht rechtzeitig bebaut hatte. Das hat das OLG Köln entschieden.
Der Fall: Der Eigentümer hatte das Grundstück 2007 gekauft und im Kaufvertrag die Verpflichtung übernommen, das Grundstück bis Ende 2009 u. a. mit einem Wohn- und Geschäftshaus und einer Tiefgarage zu bebauen. Für den Fall des Verstoßes gegen diese Verpflichtung war eine Vertragsstrafe in Höhe von 10.000 € je angefangenem Monat der Fristüberschreitung vereinbart. Das Grundstück ist bis heute nicht bebaut. Ein 2008 beantragter Vorbescheid für eine aus Holz bestehende Notbebauung des Grundstücks hatte die Stadt noch im selben Jahr abgelehnt. Eine Klage vor dem Verwaltungsgericht blieb ohne Erfolg. Nachdem die Stadt in zwei vorangegangenen Gerichtsverfahren erfolgreich die Vertragsstrafe für die Monate Januar 2010 bis Januar 2011 eingeklagt hatte, hat sie im vorliegenden Verfahren die Vertragsstrafe für den Zeitraum von Februar 2011 bis Dezember 2016 (71 Monate) verlangt.
Die Klage hatte in zwei Instanzen Erfolg.
Der Beschluss: Bereits das Landgericht hatte ausgeführt, dass es der Eigentümer selbst in der Hand habe, die weitere Verwirkung der Vertragsstrafe jederzeit zu beenden und dies aus nichtigen bzw. sachlich nicht nachvollziehbaren Gründen unterlasse. Das OLG bestätigte die Entscheidung. Die Vertragsstrafe sei wirksam, insbesondere nicht sittenwidrig, und der Anspruch sei weder verwirkt noch verjährt. Der Eigentümer habe nicht darauf vertrauen dürfen, dass die Stadt die Vertragsstrafe nicht mehr geltend machen werde. Vielmehr habe diese durch die vorangegangenen Verfahren deutlich gemacht, dass sie auf der Erfüllung der Bebauungsverpflichtung bestehen werde. Zwar sei der Betrag empfindlich hoch, aber nur deswegen, weil der Eigentümer auch zehn Jahre nach Übernahme der vertraglichen Bebauungsverpflichtung das Grundstück immer noch nicht bebaut habe. Dies beruhe auf seiner eigenen Entscheidung und könne der Stadt nicht vorgeworfen werden. Der Eigentümer sei durch die beiden Vorprozesse ausreichend gewarnt gewesen. Die Vertragsstrafe sei auch nicht zeitlich zu begrenzen oder in der Höhe herabzusetzen. Grundsätzlich sei denkbar, dass bei einer Vertragsstrafe eine zeitliche Grenze erreicht sein könne, jenseits derer sich das Verlangen nach einer Fortzahlung als treuwidrig erweise. Dies könne aber im vorliegenden Fall nicht angenommen werden, da der Eigentümer sehenden Auges die strafbewehrte vertragliche Pflicht zur Bebauung des Grundstücks übernommen habe und er es noch immer in der Hand habe, eine weitere Vertragsstrafe durch eigenes Verhalten zu vermeiden. Offenbar seien die bisher ausgeurteilten Vertragsstrafen nicht ausreichend gewesen, den Eigentümer zu einem vertragstreuen Verhalten anzuhalten. Angesichts der Plakate, die der Eigentümer auf dem Grundstück angebracht habe, sei von einem hartnäckigen Verweigerungsverhalten auszugehen.
Den Wortlaut finden Sie in GE 2019, Seite 250 und in unserer Datenbank.
Die Klage hatte in zwei Instanzen Erfolg.
Der Beschluss: Bereits das Landgericht hatte ausgeführt, dass es der Eigentümer selbst in der Hand habe, die weitere Verwirkung der Vertragsstrafe jederzeit zu beenden und dies aus nichtigen bzw. sachlich nicht nachvollziehbaren Gründen unterlasse. Das OLG bestätigte die Entscheidung. Die Vertragsstrafe sei wirksam, insbesondere nicht sittenwidrig, und der Anspruch sei weder verwirkt noch verjährt. Der Eigentümer habe nicht darauf vertrauen dürfen, dass die Stadt die Vertragsstrafe nicht mehr geltend machen werde. Vielmehr habe diese durch die vorangegangenen Verfahren deutlich gemacht, dass sie auf der Erfüllung der Bebauungsverpflichtung bestehen werde. Zwar sei der Betrag empfindlich hoch, aber nur deswegen, weil der Eigentümer auch zehn Jahre nach Übernahme der vertraglichen Bebauungsverpflichtung das Grundstück immer noch nicht bebaut habe. Dies beruhe auf seiner eigenen Entscheidung und könne der Stadt nicht vorgeworfen werden. Der Eigentümer sei durch die beiden Vorprozesse ausreichend gewarnt gewesen. Die Vertragsstrafe sei auch nicht zeitlich zu begrenzen oder in der Höhe herabzusetzen. Grundsätzlich sei denkbar, dass bei einer Vertragsstrafe eine zeitliche Grenze erreicht sein könne, jenseits derer sich das Verlangen nach einer Fortzahlung als treuwidrig erweise. Dies könne aber im vorliegenden Fall nicht angenommen werden, da der Eigentümer sehenden Auges die strafbewehrte vertragliche Pflicht zur Bebauung des Grundstücks übernommen habe und er es noch immer in der Hand habe, eine weitere Vertragsstrafe durch eigenes Verhalten zu vermeiden. Offenbar seien die bisher ausgeurteilten Vertragsstrafen nicht ausreichend gewesen, den Eigentümer zu einem vertragstreuen Verhalten anzuhalten. Angesichts der Plakate, die der Eigentümer auf dem Grundstück angebracht habe, sei von einem hartnäckigen Verweigerungsverhalten auszugehen.
Den Wortlaut finden Sie in GE 2019, Seite 250 und in unserer Datenbank.
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