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Beeinträchtigung des Gebrauchs auch bei Nichtnutzung?
Mietmangel der Wohnung
02.11.2018 (GE 19/2018, S. 1184) Nach § 536 Abs. 1 Satz 2 BGB hat der Mieter während der Zeit, in der die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch gemindert ist, nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu zahlen. Das gilt nach Auffassung des BGH auch dann, wenn der Mieter die Wohnung selbst gar nicht nutzt.
Der Fall: Die klagenden Mieter, die die Wohnung – auf welcher Rechtsgrundlage auch immer – Verwandten überlassen hatten, verlangten von der Vermieterin u. a. Instandsetzung einer der Warmwasserversorgung und Heizung dienenden Gastherme.

Die Entscheidung: Das Amtsgericht Bad Homburg wies die auf Instandsetzung der Therme und Feststellung einer Minderungsberechtigung gerichtete Klage ab. Das Landgericht Frankfurt am Main wies die Berufung zurück, weil den Klägern wegen der fehlenden Selbstnutzung der Wohnung ein Rechtsschutzbedürfnis für die Klage fehle. Auf die Nichtzulassungsbeschwerde der Kläger ließ der BGH die Revision zu, hob das landgerichtliche Urteil auf und verwies den Rechtsstreit zurück. Das Rechtsschutzbedürfnis für die Leistungsklage ergebe sich – unabhängig davon, ob die Kläger die Wohnung nicht selber nutzten – schon daraus, dass die Beklagte den Instandsetzungsanspruch bestreite. Der Instandsetzungsanspruch als solcher entfalle auch nicht wegen der Nichtnutzung der Wohnung: Der Vermieter sei nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB zur Überlassung der Räume „zum vertragsgemäßen Gebrauch“ verpflichtet; für das Bestehen dieser Hauptpflicht sei es unerheblich, ob der Mieter die Sache tatsächlich nutze und vom Mangel auch subjektiv beeinträchtigt werde.

Anmerkung: Folgender (theoretischer) Fall: Ladenräume sind zum Betrieb eines Obsthandels unter ausdrücklicher Einräumung von Konkurrenzschutz vermietet worden. Der Mieter überlässt die Räume Verwandten, die dort eine Fleischerei betreiben. In einem anderen zum Gebäude gehörenden Laden eröffnet ein Obsthandel. Der Mieter mindert die Miete wegen der Konkurrenzschutzpflichtverletzung: Zu Recht? Legt man die Ausführungen des BGH im obigen Urteil zugrunde, dann wohl ja …

Den Wortlaut finden Sie in GE 2018, Seite 1213 und in unserer Datenbank.
Autor: Hans-Jürgen Bieber


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