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Über den Tisch gezogen: Bei Häufung unzulässiger Vertragsbestimmungen ist Verwalterbestellung futsch
Keine ordnungsmäßige Verwaltung bei extremer Eigentümerbenachteiligung
14.02.2018 (GE 01/2018, S. 26) Enthält der beschlossene Verwaltervertrag eine Vielzahl unzulässiger Bestimmungen, ist nicht nur dieser, sondern auch die damit verbundene Verwalterbestellung für ungültig zu erklären.
Der Fall: Die Parteien streiten um Eigentümerbeschlüsse, mit denen auf der Wohnungseigentümerversammlung vom 11. September 2015 die Verwalterin bestellt ist und drei Eigentümer bevollmächtigt worden sind, den Verwaltervertrag zu schließen. Die Klägerin wendet sich gegen verschiedene Klauseln des Verwaltervertrages. Das AG hat der Klage stattgegeben. Hiergegen die Berufung.
Das Urteil: Ohne Erfolg! Der Beschluss zu der Ermächtigung, den Verwaltervertrag abzuschließen, entsprach bereits deshalb nicht ordnungsmäßiger Verwaltung, weil der Verwaltervertrag eine Reihe schwerwiegender - die Wohnungseigentümer benachteiligender - Mängel enthält, so dass die Bevollmächtigung der in dem Beschluss genannten Wohnungseigentümer zum Abschluss des Vertrages insgesamt nicht mehr ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht. Dies hat ebenfalls die Ungültigkeit der Verwalterbestellung zur Folge. Ein Verwaltervertrag unterliegt nach allgemeinen Grundsätzen der Vertragskontrolle der §§ 305 ff. BGB. Die Vertragsklausel in § 2 des Verwaltervertrages, welche die Verwalterin von der Beschränkung nach § 181 BGB befreit, ist nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam. Unwirksam ist ferner die Regelung in § 2.6 des Verwaltervertrages insoweit, als dem Verwalter erlaubt wird, bis zu einem geschätzten Aufwand von 2.000 € Sonderfachleute zu beauftragen. Denn die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums obliegt den Eigentümern, welche die wesentlichen Entscheidungen selbst zu bestimmen haben. Auch die weitere Klausel in § 2.6 ist ungültig, soweit sie dem Verwalter gestattet, Hausreinigungskräfte einzustellen, mit ihnen Dienstverträge abzuschließen, diese inhaltlich zu ändern und auch zu kündigen. Hierdurch erfolgt eine Kompetenzverlagerung von den Wohnungseigentümern auf den Verwalter, ohne dass insoweit zumindest eine Kostenbegrenzung für die Wohnungseigentümer damit verbunden wäre. Ebenfalls einen Verstoß gegen § 307 BGB stellt die Klausel in § 2.6 dar, wonach der Verwalter berechtigt ist, in Teilbereichen Untervollmacht an Sonderfachkräfte zu erteilen. Die Verwalterleistungen sind durch den gewählten Verwalter zu erbringen. Die Klausel, die für jede Mahnung durch den Verwalter eine Mahngebühr von 20 € netto vorsieht, entspricht jedenfalls nicht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung. Dies gilt bereits mangels Begrenzung der Zahl der zu vergütenden Mahnungen. Auch das Sonderhonorar für den Verwalter für die Erhebung von Sonderumlagen widerspricht Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung, da es sich insoweit um eine Tätigkeit handelt, die der Verwalter ohnehin zu erbringen hat. Dies gilt auch dafür, dass die dem Verwalter zustehenden Kosten für die Durchführung einer zusätzlichen Eigentümerversammlung bei dem 1,5 fachen Betrag der Monatsvergütung liegen sollen. Wegen der aufgezeigten Mängel ist der gesamte Bestellungsbeschluss unwirksam, wenn nur ein Vertragstorso übrig bleibt. Damit entfällt auch die Gültigkeit der Verwalterbestellung.
Anmerkung: Bei einem Vertragsangebot des Verwalters handelt es sich, wenn es mehrfach verwendet wird, um Allgemeine Geschäftsbedingungen, die hier vielfach unwirksam sind. Bei einer Vielzahl unwirksamer Vertragsbedingungen kann die Billigung des Gesamtvertrages nicht ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen. Damit ist die gesamte Verwalterbestellung hinfällig. Über sie und den Vertragsinhalt im Einzelnen muss erneut beschlossen werden.
Den Wortlaut des Urteils finden Sie in GE 2018, Seite 66 und in unserer Datenbank.
Das Urteil: Ohne Erfolg! Der Beschluss zu der Ermächtigung, den Verwaltervertrag abzuschließen, entsprach bereits deshalb nicht ordnungsmäßiger Verwaltung, weil der Verwaltervertrag eine Reihe schwerwiegender - die Wohnungseigentümer benachteiligender - Mängel enthält, so dass die Bevollmächtigung der in dem Beschluss genannten Wohnungseigentümer zum Abschluss des Vertrages insgesamt nicht mehr ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht. Dies hat ebenfalls die Ungültigkeit der Verwalterbestellung zur Folge. Ein Verwaltervertrag unterliegt nach allgemeinen Grundsätzen der Vertragskontrolle der §§ 305 ff. BGB. Die Vertragsklausel in § 2 des Verwaltervertrages, welche die Verwalterin von der Beschränkung nach § 181 BGB befreit, ist nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam. Unwirksam ist ferner die Regelung in § 2.6 des Verwaltervertrages insoweit, als dem Verwalter erlaubt wird, bis zu einem geschätzten Aufwand von 2.000 € Sonderfachleute zu beauftragen. Denn die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums obliegt den Eigentümern, welche die wesentlichen Entscheidungen selbst zu bestimmen haben. Auch die weitere Klausel in § 2.6 ist ungültig, soweit sie dem Verwalter gestattet, Hausreinigungskräfte einzustellen, mit ihnen Dienstverträge abzuschließen, diese inhaltlich zu ändern und auch zu kündigen. Hierdurch erfolgt eine Kompetenzverlagerung von den Wohnungseigentümern auf den Verwalter, ohne dass insoweit zumindest eine Kostenbegrenzung für die Wohnungseigentümer damit verbunden wäre. Ebenfalls einen Verstoß gegen § 307 BGB stellt die Klausel in § 2.6 dar, wonach der Verwalter berechtigt ist, in Teilbereichen Untervollmacht an Sonderfachkräfte zu erteilen. Die Verwalterleistungen sind durch den gewählten Verwalter zu erbringen. Die Klausel, die für jede Mahnung durch den Verwalter eine Mahngebühr von 20 € netto vorsieht, entspricht jedenfalls nicht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung. Dies gilt bereits mangels Begrenzung der Zahl der zu vergütenden Mahnungen. Auch das Sonderhonorar für den Verwalter für die Erhebung von Sonderumlagen widerspricht Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung, da es sich insoweit um eine Tätigkeit handelt, die der Verwalter ohnehin zu erbringen hat. Dies gilt auch dafür, dass die dem Verwalter zustehenden Kosten für die Durchführung einer zusätzlichen Eigentümerversammlung bei dem 1,5 fachen Betrag der Monatsvergütung liegen sollen. Wegen der aufgezeigten Mängel ist der gesamte Bestellungsbeschluss unwirksam, wenn nur ein Vertragstorso übrig bleibt. Damit entfällt auch die Gültigkeit der Verwalterbestellung.
Anmerkung: Bei einem Vertragsangebot des Verwalters handelt es sich, wenn es mehrfach verwendet wird, um Allgemeine Geschäftsbedingungen, die hier vielfach unwirksam sind. Bei einer Vielzahl unwirksamer Vertragsbedingungen kann die Billigung des Gesamtvertrages nicht ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen. Damit ist die gesamte Verwalterbestellung hinfällig. Über sie und den Vertragsinhalt im Einzelnen muss erneut beschlossen werden.
Den Wortlaut des Urteils finden Sie in GE 2018, Seite 66 und in unserer Datenbank.
Autor: VRiKG a. D. RA Dr. Lothar Briesemeister AKD Dittert, Südhoff & Partner
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