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Fassadendämmung als modernisierende Instandsetzung
Sanierung von Wohnungseigentum
15.01.2018 (GE 23/2017, S. 1445) Auch das Anbringen einer Wärmedämmung im Rahmen einer Fassadenrenovierung kann eine Maßnahme der modernisierenden Instandsetzung darstellen, die mit einfacher Mehrheit beschlossen werden kann. Dabei kommt es auf die Amortisation der Mehrkosten nicht an, wenn die Wärmedämmung nach den Anforderungen der Energieeinsparverordnung (EnEV) ohnehin anzubringen ist.
Der Fall: Es handelt sich um eine ältere Anlage mit mehrgeschossigen Blöcken. Seit 2002 waren Schäden an den Fassaden Thema verschiedener Eigentümerversammlungen. In einem Gutachten aus dem Jahre 2003, das in einem Vorprozess eingeholt wurde, stellte der Sachverständige einen Sanierungsbedarf an den Fassadenseiten fest und hielt die Anbringung einer Wärmedämmung aufgrund der EnEV für notwendig. Auf verschiedenen Eigentümerversammlungen wurde die Instandsetzung der Balkonfassaden, Giebelseiten, Frontfassaden usw. beschlossen. Danach wurde festgelegt, die Fassaden der Balkonseiten einschließlich der Balkone, der Frontseiten und der Giebel beider Blöcke zu sanieren. 2009 wurde mit der Instandsetzung der Fassaden unter Anbringung einer Wärmedämmung begonnen, die 2014 an drei Seiten der beiden Gebäudeblöcke angebracht war. Auf einer weiteren Eigentümerversammlung wurde mehrheitlich ein Antrag des Klägers abgelehnt, zunächst ausschließlich eine Wärmedämmung der beiden Dächer vorzunehmen. Dagegen wurde mehrheitlich die Fortsetzung der Sanierung und eine Sonderumlage beschlossen. Der Kläger hat die Beschlüsse angefochten und die Auffassung vertreten, bei der beabsichtigten Dämmung der Fassaden handele es sich um eine Modernisierung, so dass die erforderliche doppelt qualifizierte Mehrheit nicht erreicht sei. Außerdem gehe die Dachsanierung vor. Er könne ferner die auf ihn entfallende Sonderumlage nicht zahlen. Das AG hat den Eigentümerbeschluss teilweise für ungültig erklärt, im Übrigen jedoch die Klage abgewiesen. Zur Begründung seines Rechtsmittels trägt der Kläger vor, dringlich sei nur die Sanierung des Daches, nicht die Sanierung der Ostfassade.

Das Urteil: Entgegen der Ansicht des Klägers war bei der Beschlussfassung über die Modernisierungsmaßnahmen keine doppelt qualifizierte Mehrheit notwendig. Auch das Anbringen einer Wärmedämmung im Rahmen einer Fassadenrenovierung kann unter bestimmten, hier zu bejahenden Voraussetzungen eine Maßnahme der modernisierenden Instandsetzung darstellen, die mit einfacher Mehrheit beschlossen werden kann. Dabei kommt es auf die Amortisation der Mehrkosten nicht an, wenn die Wärmedämmung nach den Anforderungen der EnEV ohnehin anzubringen ist (OLG Hamm, WuM 2009, 252 = ZWE 2009, 261). Durch die Bezugnahme auf den Sanierungsplan sind die ausführenden Maßnahmen jedenfalls so weit in ihren wesentlichen Elementen und Abläufen beschrieben, dass sie die Grundlage für eine Beauftragung eines Bauunternehmens und somit ein Tätigwerden des Verwalters bilden können. Die grundsätzliche Fassadensanierung war bereits früher beschlossen, einige Fassaden waren bereits saniert. Die vom Kläger beantragte alleinige Durchführung der Dachsanierung musste nicht beschlossen werden, weil den Eigentümern bei Sanierungsmaßnahmen ein weites Ermessen zusteht.

Anmerkung: Der erst in der Berufungsinstanz erhobene Einwand, es lägen keine fertigen Kostenvoranschläge vor, ist nach Ablauf der Anfechtungsfrist vorgebracht, somit verspätet und daher nicht zu berücksichtigen. Soweit der Kläger vorgetragen hat, er könne die Sonderumlage nicht bezahlen, ist ihm entgegenzuhalten, dass er in den vergangenen Jahren, in denen die Fassadensanierung immer wieder besprochen wurde, hätte Rücklagen bilden können, zum anderen, dass nicht ersichtlich ist, weshalb er die von ihm geforderten Beträge nicht zumindest durch eine Kreditaufnahme begleichen kann.

Den Wortlaut des Urteils finden Sie in GE 2017, Seite 1483 und in unserer Datenbank
Autor: VRiKG a. D. RA Dr. Lothar Briesemeister AKD Dittert, Südhoff & Partner


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