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Mieterhöhung auch für Wohnungen an der freiliegenden Brandwand
Energieeinsparung durch Dämmung
01.10.2017 (GE 17/2017, S. 986) Der Umlageschlüssel für eine Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen ist das billige Ermessen, so dass der Vermieter einen Spielraum hat. So muss er beispielsweise einen Erdgeschossmieter nicht von den Kosten für den Einbau eines Aufzugs ausnehmen. Für die Wärmedämmung gilt Entsprechendes.
Der Fall: Die Vermieterin hatte an der Hausfassade eine 140 mm starke Wärmedämmschicht anbringen lassen und bei der Mieterhöhung die Kosten für fällige Instandsetzungen abgezogen. Die Mieterinnen hielten die Mieterhöhung für unbegründet, weil an der Giebelseite des Hauses, an der ihre Wohnung lag, keine Wärmedämmung angebracht worden war. Auch seien erheblich höhere Instandsetzungskosten zu berücksichtigen, zumal die Vermieterin dies selbst vorher angegeben habe.

Das Urteil: Das Landgericht Berlin verwies darauf, dass jede Maßnahme zur Einsparung von Heizenergie eine Modernisierung darstelle; auf eine Kosteneinsparung bei dem einzelnen Mieter komme es nicht an. Dass die Brandwand an der Giebelseite des Hauses nicht gedämmt worden sei, sei unerheblich. Auch ein höherer Abzug für Instandsetzungsaufwendungen sei nicht geboten, da die Vermieterin diese sowohl nach Art der Arbeiten als auch nach Flächen und Preisen konkretisiert und aufgeteilt habe. Dem könnten die Mieterinnen nicht mit einem bloßen Bestreiten unter Vorlage von Fotos entgegentreten. Die Vermieterin habe auch einen Anspruch darauf, dass die Wirksamkeit der Mieterhöhung auch für die Zukunft festgestellt werde, so dass die entsprechende Klage zulässig und begründet sei.

Anmerkung der Redaktion: „Führt die Modernisierung bei den Mietern zu unterschiedlichen Verbesserungen, … muss der Vermieter (nicht) … bei einer Wärmedämmung zwischen Innen- und Außenwohnungen differenzieren, so dass … es nicht unbillig ist, wenn die Umlage nach der Wohnfläche erfolgt“ (so auch die Argumentation des BGH NJW 2006, 3557; LG Münster GE 2010, 848; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Rn. 173; BeckOKBGB/Schüller § 559 Rn. 31).

Den Wortlaut des Urteils finden Sie in GE 2017, Seite 1024 und in unserer Datenbank


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