Verteilerschlüssel/Umlagemaßstab

21.11.2002 (GE 22/02, Seite 1468) Durch Gewerbenutzung entstehende Betriebskosten sind nur dann auszugliedern, wenn dort unverhältnismäßig hohe Kosten entstehen. Dazu muß der bestreitende Mieter erst einmal Einsicht in die Unterlagen nehmen.

Der Fall: Die Parteien stritten sich um mehrere Betriebskostenabrechnungen. Der Mieter wandte unter anderem die mangelnde Ausgliederung von gewerblichen Betriebskosten, eine fehlerhafte Verteilung nach der Anzahl der Wohnungen ein und bemängelte außerdem, die Vorschüsse seien bei Vertragsabschluß zu gering bemessen worden. Hätte er die Höhe der Betriebskosten in etwa gewußt, hätte er die Wohnung gar nicht erst gemietet.

Die Entscheidung: Das Landgericht Berlin, ZK 67, mußte in dem über 14 Seiten langen Urteil viel Mühe aufwenden, um die vielen kleinen und großen Einwände des Mieters abzuhandeln und danach rechnerisch mit allen Stellen nach dem Komma zu einem Saldo zu gelangen. Zu der zunehmend diskutierten Frage der Ausgliederung von betrieblichen Betriebskosten verneinte die Kammer die Notwendigkeit einer schematischen Ausgliederung, sah die Erforderlichkeit nur dann, wenn infolge der gewerblichen Tätigkeit bei einzelnen Betriebskostenarten unverhältnismäßig hohe Kosten entstehen, deren gleichmäßige Verteilung zu einer unzumutbaren Mehrbelastung für die Wohnungsmieter führen würde. Der Vermieter hatte in den Erläuterungen dazu substantiiert dargelegt, daß die einzelnen Gewerbebetriebe eine eigene Entsorgung des bei ihnen anfallenden Mülls vornehmen würden. Das einfache Bestreiten des Mieters reichte dann nicht mehr aus. Der Mieter hätte schon Einsicht in die entsprechenden Unterlagen zur Betriebskostenabrechnung nehmen müssen. Dasselbe gilt für die Kosten der Haftpflichtversicherung (Brandversicherung und Gebäudeversicherung). Hier hatte der Vermieter dargelegt, daß für die Versicherungen keine unterschiedlichen Prämien für Wohn- und Gewerberaum anfielen. Bei den Kosten für den Hauswart und die Hausreinigung hatte der Vermieter allerdings nach Ansicht der Kammer fehlerhaft nach der Anzahl der Wohnungen umgelegt. Sachgerecht sei jedoch die Umlegung nach Wohnfläche (was jetzt auch nach der Mietrechtsreform in § 556 a Abs. 1 BGB so vorgesehen ist). Die Kosten von Antenne/Breitbandkabelnetz könnten jedoch nach der Anzahl der Wohnungen umgelegt werden, da diese Kosten für jede Wohnung ohne Rücksicht auf deren Größe gleichermaßen anfielen. Der Mieter könne sich nicht darauf berufen, daß die Vorschüsse bei Vertragsschluß zu gering bemessen gewesen seien. Die Vereinbarung von Vorauszahlungen schaffe für den Mieter keinen Vertrauenstatbestand dahin, daß die Vorauszahlungen in etwa die anfallenden Nebenkosten abdeckten. Im übrigen sei ein Schaden des Mieters nicht ersichtlich, denn die Betriebskosten seien tatsächlich entstanden.
LG Berlin, Urteil vom 23. Mai 2002 - 67 S 296/01 - Wortlaut Seite 1492